每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜楊軍    

“79號(hào)，出價(jià)32.1億元?！碑?dāng)主持人報(bào)出79號(hào)（實(shí)際為建發(fā)房產(chǎn)）競(jìng)買人的報(bào)價(jià)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)傳來一片“哇”聲，在此之前該企業(yè)一直未曾出價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次土地拍賣總共進(jìn)行了291輪線下競(jìng)拍，而在第237輪以前，建發(fā)房產(chǎn)一直未參與報(bào)價(jià)。前半程，競(jìng)拍較為激烈的號(hào)牌為16號(hào)、18號(hào)和25號(hào)，分別對(duì)應(yīng)的房企為深業(yè)集團(tuán)、保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)。

上述提到的土拍，正是深圳今日（6月12日）拍賣的前海桂灣T201-0233地塊。該地塊于今日下午3點(diǎn)在深圳交易集團(tuán)總部大樓開拍，這也是2026年深圳推出的第四宗居住用地。

與該地塊一路之隔的便是T201-0232地塊，該地塊在拍賣時(shí)一度成為深圳單價(jià)“地王”，此后在今年6月5日被南山粵海T204-0153地塊超越。

前海桂灣T201-0233地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

觀望237輪突然出手

今日下午，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次土拍共有9家房企參與競(jìng)拍，分別為華發(fā)股份、深業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和保利發(fā)展。

記者了解到，今日拍賣前半程，深業(yè)集團(tuán)、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)出價(jià)較為頻繁。但到了第237輪后，建發(fā)房產(chǎn)突然“殺出”，競(jìng)拍逐步成為招商蛇口與建發(fā)房產(chǎn)的角逐。

最終，該地塊經(jīng)過291輪線下競(jìng)價(jià)后，被建發(fā)房產(chǎn)（旗下深圳兆悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）競(jìng)得，總價(jià)為35.25億元，溢價(jià)率為114.29%。該地塊約9.6萬元/平方米的樓面價(jià)也刷新前海涉宅用地樓面價(jià)新高，僅次于今年6月5日成交的南山粵海T204-0153地塊（成交樓面價(jià)10.87萬元/平方米）。

此次出讓地塊詳情  來源：深圳公共資源交易中心

此次出讓的前海桂灣地塊，坐落于桂灣大街與樞紐三街交叉口，用地面積約1.19萬平方米，規(guī)劃建筑面積約3.68萬平方米，其中住宅部分面積約3.67萬平方米，配套物業(yè)服務(wù)用房100平方米，地塊容積率不超過3.1，屬于70年產(chǎn)權(quán)的純二類居住用地，建筑高度控制在100米以內(nèi)。且在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的相關(guān)文件中，未提到對(duì)戶型面積的相關(guān)限制，房企在產(chǎn)品打造上擁有較高靈活度。

出讓標(biāo)的詳情 來源：深圳公共資源交易中心

本次土地出讓起始總價(jià)16.45億元，折算樓面起價(jià)約4.48萬元/平方米，全程采用價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)規(guī)則。按照出讓公告要求，競(jìng)得企業(yè)必須出具承諾函，落實(shí)“交房即發(fā)證”相關(guān)服務(wù)。

從區(qū)位來看，該地塊與2025年7月成交的招商海晏府T201-0232地塊相鄰，后者當(dāng)年拍出約8.42萬元每平方米的樓面價(jià)，一度拿下深圳涉宅用地單價(jià)地王頭銜，而這一紀(jì)錄在今年6月5日被保利發(fā)展摘得的南山粵海T204-0153地塊刷新，該地塊最終成交樓面價(jià)達(dá)到10.87萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，對(duì)建發(fā)來講，深耕包括深圳在內(nèi)的一線及強(qiáng)二線城市，特別是核心區(qū)域的核心地塊，有助于提高單品的價(jià)值塑造能力及對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)度。因此，預(yù)計(jì)接下來將打造大平層、低密度、低容積率產(chǎn)品，深挖區(qū)域內(nèi)的改善性需求。

深圳核心區(qū)地塊受追捧

桂灣是前海發(fā)展最成熟的片區(qū)，配套十分完善。產(chǎn)業(yè)上，深港國(guó)際金融城集聚超320家金融機(jī)構(gòu)，港資、外資占比近三成，金融氛圍濃厚。商業(yè)有前海山姆旗艦店、萬象前海等大型綜合體；生態(tài)方面坐擁45萬平方米桂灣濕地公園與雙界河景觀廊道。

片區(qū)新房、二手房?jī)r(jià)格梯度清晰，也為本次土地競(jìng)價(jià)提供了直觀的市場(chǎng)參考。而從地塊周邊的樓市情況看，目前桂灣板塊在售的新房項(xiàng)目主要包括前海時(shí)代三期?尊府、碧海玖號(hào)、招商海晏府等，銷售均價(jià)在8.1萬元/平方米～14.2萬元/平方米不等。

其中，招商海晏府2026年4月19日開盤，備案均價(jià)14.2萬元/平方米，折后單價(jià)約13萬元/平方米，首推108套139平方米~176平方米大戶型，當(dāng)日去化九成，成為前海單價(jià)最高、去化表現(xiàn)相對(duì)較為亮眼的新盤。

二手房方面，地塊周邊二手房主要包括天健悅灣府、天健悅桂府、前海時(shí)代等樓盤，根據(jù)深圳房天下數(shù)據(jù)，這些二手房的掛牌價(jià)普遍在8.6萬元/平方米~11.3萬元/平方米之間，次新海景大戶型單價(jià)更高，部分優(yōu)質(zhì)房源突破11萬元/平方米。

此外，記者梳理今年以來深圳土拍市場(chǎng)情況了解到，深圳今年的土拍整體呈現(xiàn)出較為明顯的區(qū)域分化特征，核心優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，外圍區(qū)域則以平穩(wěn)底價(jià)成交為主。

具體而言，今年3月20日，羅湖區(qū)筍崗兩宗居住用地率先出讓，由深圳地鐵以8.69億元底價(jià)拿下，屬于軌道與住宅聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目；4月27日，龍華區(qū)民治街道宅地走上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，最終由天健地產(chǎn)斬獲，地塊溢價(jià)率超40%；5月6日，龍崗區(qū)龍城街道大體量地塊出讓，華潤(rùn)置地底價(jià)拿下該宗地塊；就在一周前的6月5日，南山區(qū)粵海街道T204-0153地塊上演激烈角逐，經(jīng)過297輪報(bào)價(jià)后被保利發(fā)展收入囊中，150.74%的高溢價(jià)率、10.87萬元/平方米的樓面價(jià)，一舉刷新深圳涉宅用地單價(jià)紀(jì)錄。

綜合來看，房企拿地思路愈發(fā)務(wù)實(shí)，資金重點(diǎn)向南山、前海等城市核心板塊傾斜，對(duì)遠(yuǎn)郊地塊態(tài)度偏向謹(jǐn)慎。

6月12日，中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅向每經(jīng)記者分析稱，本次地塊高溢價(jià)成交，再度刷新前海宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。桂灣核心純宅地本就十分稀缺，加之地塊條件優(yōu)越、產(chǎn)品打造限制少，自然備受房企青睞。

“接連兩宗核心地塊高價(jià)成交，凸顯房企重倉(cāng)深圳核心板塊的趨勢(shì)，也將提振高端改善市場(chǎng)信心，進(jìn)一步穩(wěn)固片區(qū)豪宅價(jià)值?！睂O紅梅說道。