每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜黃博文    

日前，沉寂五年的合肥城北地標(biāo)合肥蘇寧廣場司法拍賣落槌，華潤置地全資子公司以6.57億元拿下項(xiàng)目在建工程及對應(yīng)商服用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目先后歷經(jīng)了三次司法拍賣，第一次以評估價10.21億元起拍，第二次以8.17億元起拍，但前兩次均流拍；第三次大幅降價后有兩家企業(yè)報名，最終華潤置地全資子公司折價超三成拿下該標(biāo)的。

另據(jù)相關(guān)競買規(guī)則，本次法拍還附加累計(jì)約5000萬元履約保證金、12個月內(nèi)啟動復(fù)工、30個月內(nèi)開業(yè)等硬性約束。

2026年以來，華潤置地持續(xù)在深圳、合肥通過司法渠道低價收購爛尾存量資產(chǎn)，同時聯(lián)合旗下華潤萬象生活，在福建莆田、泉州落地多處存量商業(yè)輕資產(chǎn)托管盤活項(xiàng)目。值得一提的是，2025年末，華潤置地落地總規(guī)模30億元的商業(yè)Pre-REITs（為不動產(chǎn)投資信托基金做前期準(zhǔn)備的機(jī)制）并購基金，這也為其在全國范圍內(nèi)持續(xù)盤活存量資產(chǎn)提供資金支撐。

合肥蘇寧廣場航拍圖 圖片來源：京東法拍

第三次拍賣接手合肥蘇寧廣場

地圖顯示，合肥蘇寧廣場坐落于北二環(huán)與蒙城路交口，緊鄰地鐵5號線北五里井站，項(xiàng)目直線距離約1公里處為已運(yùn)營成熟的合肥薈聚，屬于廬陽區(qū)稀缺核心商業(yè)地塊。

2018年，蘇寧置業(yè)以15.36億元摘地，聯(lián)合安徽融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立合肥蘇寧悅城置業(yè)有限公司合作開發(fā)，規(guī)劃自持純商業(yè)面積約17.6萬平方米，計(jì)劃引入蘇寧影城、蘇鮮生、線下智慧零售等特色業(yè)態(tài)，定位城北區(qū)域商業(yè)封面。

項(xiàng)目建設(shè)前期推進(jìn)順利，2020年完成主體結(jié)構(gòu)封頂，后受行業(yè)下行疊加蘇寧零售主業(yè)承壓影響，2021年項(xiàng)目機(jī)電、幕墻、精裝工程全面停擺。

此后數(shù)年，周邊居民多次通過政務(wù)平臺咨詢復(fù)工時間，商鋪早期投資者深陷被套困境，既無法收租，也難以轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。2025年4月，合肥中院受理合肥蘇寧悅城置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案，項(xiàng)目正式進(jìn)入司法資產(chǎn)處置流程。

該項(xiàng)目被拍賣三次 圖片來源：京東法拍

2026年4月24日，該資產(chǎn)首次在京東法拍平臺上架拍賣。首次拍賣以評估價約10.21億元起拍，吸引超1.8萬人次線上圍觀，無企業(yè)報名流拍；5月27日，第二次拍賣降價至8.17億元，近1萬人次圍觀，但依舊流拍；6月13日，第三次拍賣的起拍價下調(diào)至6.53億元，這才迎來兩家競買主體，華潤置地子公司最終以約6.57億元成交。

6月16日，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向記者分析稱，此類大體量爛尾商業(yè)能大幅折價成交有多重原因：項(xiàng)目投資重、回報周期久，能承接的企業(yè)本就稀少；五年停工疊加前兩次流拍，市場盤活預(yù)期偏弱。

“長期閑置產(chǎn)生多重隱性損耗，建筑老化修復(fù)、持續(xù)持有維護(hù)推高改造成本，區(qū)域商業(yè)格局更迭也讓原有規(guī)劃失效，需要額外投入重新定位，資產(chǎn)實(shí)際價值顯著低于評估價，最終形成高折價成交結(jié)果?！彼渭t衛(wèi)表示。

年內(nèi)華潤系頻繁“撿資產(chǎn)”

事實(shí)上，合肥蘇寧廣場的收購，只是華潤系2026年全國存量資產(chǎn)布局的縮影。僅在合肥，華潤系也已完成多筆存量盤活操作。

2025年，華潤萬象生活簽約接管停工多年的合肥寶能城商業(yè)板塊；2026年3月，華潤萬象生活與合肥軌道達(dá)成戰(zhàn)略合作，拿下天鵝湖、青龍崗兩大TOD（公共交通導(dǎo)向開發(fā)）項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營權(quán)；疊加本次華潤置地競得的合肥蘇寧廣場，華潤系在合肥落地含已開業(yè)、簽約、待開發(fā)在內(nèi)共十座萬象系商業(yè)項(xiàng)目，城市商業(yè)布局密度躋身華潤全國城市第一梯隊(duì)。

此外，2026年5月，華潤置地以70.45億元底價拿下深圳龍崗原世茂深港國際中心地塊。該項(xiàng)目曾規(guī)劃700米超高層地標(biāo)，此前經(jīng)歷多輪司法降價流拍、后由政府收儲重新出讓，改造后規(guī)劃住宅、商業(yè)綜合業(yè)態(tài)，打造深圳東部核心商圈。

部分業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱，央企具備顯著的低成本融資優(yōu)勢，有充足資金承接大額爛尾資產(chǎn)，承擔(dān)改造、續(xù)建的持續(xù)資金投入。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這套“存量盤活閉環(huán)”是頭部央國企構(gòu)筑的差異化行業(yè)壁壘，其依托低成本資金、成熟資管與資本協(xié)同網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，多數(shù)民企很難復(fù)制。同時，存量盤活是行業(yè)新賽道，自然資源部相關(guān)文件收緊新增房地產(chǎn)用地供給，爛尾盤活、城市更新改造將成為商辦資產(chǎn)主要來源，長期具備廣闊發(fā)展空間。

“我們將搶抓規(guī)模擴(kuò)張窗口期，在商管、城市空間管理、資管、文體等具備競爭優(yōu)勢的賽道上，以‘速度第一、完美第二’的邏輯加速搶占市場先機(jī)。”此前，華潤置地管理層在2025年業(yè)績會上作出上述分享。

資本工具閉環(huán)是核心底層支撐。

記者注意到，早在2025年末，華潤置地就落地Pre-REITs培育基金，并搭建公募商業(yè)REITs多層次資產(chǎn)退出通道；2026年，其持續(xù)推進(jìn)多座萬象系購物中心公募REITs申報，依托資產(chǎn)證券化回籠資金再投入新項(xiàng)目并購，形成“收購—改造運(yùn)營—資產(chǎn)證券化回款—再收購”的完整資金循環(huán)。

封面圖片來源：祝裕