每經(jīng)記者｜陳 利    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

又有兩座萬達廣場被掛牌轉讓，但這次的“賣家”不是大連萬達集團創(chuàng)始人王健林。

據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所預披露，近日常德萬達置業(yè)有限公司100%股權、遂寧萬達廣場投資有限公司100%股權已集中進入掛牌預披露公告，轉讓方都是中國建筑一局（集團）有限公司（以下簡稱中建一局）。

值得注意的是，今年1月中建一局才從大連萬達集團手里接盤上述兩座萬達廣場?！昂诵脑蛟谟谫Y產(chǎn)屬性與央企主業(yè)的高度錯配?！苯?，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此前建筑央企以資產(chǎn)抵債方式接盤商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)是債權保全的被動行為，而非主動投資布局。

掛牌轉讓

根據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露，掛牌轉讓方中建一局對兩標的擁有完全的處置權且實施處置不存在任何限制。

記者了解到，今年1月7日，常德萬達置業(yè)有限公司才從大連萬銳企業(yè)管理有限公司和大連萬達銳馳企業(yè)管理有限公司變更為中建一局100%持股；1月15日，中建一局完成對遂寧萬達廣場投資有限公司的100%持股變更。

信息顯示，今年前兩個月，常德萬達置業(yè)有限公司實現(xiàn)營收1719.54萬元，總利潤890.26萬元，凈利潤667.7萬元。截至今年2月底，常德萬達置業(yè)有限公司總資產(chǎn)約5.29億元，總負債2.84億元，凈資產(chǎn)2.45億元。

另據(jù)天眼查，常德市稅務局曾在2025年7月、10月發(fā)布欠稅公告，彼時，常德萬達置業(yè)有限公司累計拖欠城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等約870.02萬元；今年1月再增一筆約61.18萬元的房產(chǎn)稅。

與此同時，遂寧萬達廣場投資有限公司今年前兩個月實現(xiàn)營收1081.19萬元，總利潤510.11萬元，凈利潤394.09萬元；截至2月底，其總資產(chǎn)約5.69億元，總負債2.16億元，凈資產(chǎn)約3.53億元。

值得一提的是，這兩座萬達廣場當年的原始總承包方正是中建一局。此前有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，兩座萬達廣場的股權變更并非現(xiàn)金收購，而是以資產(chǎn)抵償工程款，中建一局也從施工方轉為項目產(chǎn)權方。

據(jù)了解，目前，兩座萬達廣場轉讓還處于預披露階段，截至時間為2026年6月22日，轉讓價格則尚未披露。

柏文喜表示，萬達廣場作為重資產(chǎn)商業(yè)綜合體，運營邏輯與建筑施工完全不同——需要專業(yè)的招商團隊、持續(xù)的客流培育、精細化的租金管理，以及應對消費周期波動的能力。

“‘中建系’缺乏商業(yè)運營基因，若繼續(xù)自持，將面臨三重難點。”柏文喜稱，一是現(xiàn)金流持續(xù)失血，資產(chǎn)持有成本（稅費、維護、資金占用）遠高于收益；二是考核周期錯配，央企資產(chǎn)周轉率、ROE（凈資產(chǎn)收益率）考核要求下，長期持有低效資產(chǎn)將拖累財務報表；三是退出通道收窄，商業(yè)地產(chǎn)流動性差，越拖延處置難度越大、折價越深。

快進快出

事實上，自2023年以來，王健林就持續(xù)在“賣賣賣”。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前就已累計出手了超80座萬達廣場，從接盤者來看，多以險資、信托及私募等資本為主，如大家保險、新華保險、珠江人壽、陽光人壽、橫琴人壽、中信信托、太盟等。此后，以“中建系”為代表的上下游供應商也加入其中，主要原因則是以物抵債等。

不過，區(qū)別于險資、信托等接盤的長期持有，“中建系”是快進快出?！斑^去工抵房、工抵商業(yè)是施工方回收工程款的重要渠道，但在房地產(chǎn)下行周期中，這些資產(chǎn)從緩沖墊變成燙手山芋?！卑匚南脖硎尽?/p>

近日，記者從相關人士處了解到，目前中建一局對上述兩座萬達廣場轉讓或將采取兩種方式：一種是以市場評估價直接出售；另一種則是引入SPV（特殊目的載體）后發(fā)行商業(yè)REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。

可供參考的是，近日華潤置地以75.1億元掛牌轉讓華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權，即成都萬象城的開發(fā)與運營主體。記者從成都華潤置地相關人士處了解到，這也是其后續(xù)發(fā)行商業(yè)REITs的重要一步。

在柏文喜看來，未來央企處置此類存量商業(yè)資產(chǎn)的常態(tài)化邏輯將是“快進快出、折價變現(xiàn)、專業(yè)外包”：接收后不設持有過渡期，直接掛牌轉讓；價格上接受市場折價，以“時間換空間”；操作上引入REITs、Pre-REITs（REITs前置項目）等金融工具或委托專業(yè)運營商代管代售，避免自身陷入非主業(yè)運營泥潭。