每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

來源：深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所截圖

又有兩座萬達(dá)廣場(chǎng)被掛牌轉(zhuǎn)讓，但這次的“賣家”不是王健林。

據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露，近日常德萬達(dá)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、遂寧萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司100%股權(quán)已集中進(jìn)入掛牌預(yù)披露公告，轉(zhuǎn)讓方都是中國建筑一局（集團(tuán)）有限公司（下稱中建一局）。

值得注意的是，今年1月中建一局才從大連萬達(dá)集團(tuán)手里接盤上述兩座萬達(dá)廣場(chǎng)?！昂诵脑蛟谟谫Y產(chǎn)屬性與央企主業(yè)的高度錯(cuò)配?！?日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此前建筑央企以資產(chǎn)抵債方式接盤商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)是債權(quán)保全的被動(dòng)行為，而非主動(dòng)投資布局。

兩座萬達(dá)廣場(chǎng)被掛牌轉(zhuǎn)讓

根據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，轉(zhuǎn)讓方中建一局對(duì)兩標(biāo)的擁有完全的處置權(quán)且實(shí)施處置不存在任何限制。

記者了解到，今年1月7日，常德萬達(dá)置業(yè)有限公司才從大連萬銳企業(yè)管理有限公司和大連萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司變更為中建一局100%持股；1月15日，中建一局完成對(duì)遂寧萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司的100%持股變更。

信息顯示，今年前兩個(gè)月，常德萬達(dá)置業(yè)有限公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1719.54萬元，總利潤(rùn)890.26萬元，凈利潤(rùn)667.7萬元。截至今年2月底，常德萬達(dá)置業(yè)有限公司總資產(chǎn)約5.29億元，總負(fù)債2.84億元，凈資產(chǎn)2.45億元。

另據(jù)天眼查，常德市稅務(wù)局曾在2025年7月、10月發(fā)布欠稅公告，彼時(shí)，常德萬達(dá)置業(yè)有限公司累計(jì)拖欠城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等約870.02萬元；今年1月再增一筆約61.18萬元的房產(chǎn)稅。

與此同時(shí)，遂寧萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司今年前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1081.19萬元，總利潤(rùn)510.11萬元，凈利潤(rùn)394.09萬元；截至2月底，其總資產(chǎn)約5.69億元，總負(fù)債2.16億元，凈資產(chǎn)約3.53億元。

值得一提的是，這兩座萬達(dá)廣場(chǎng)當(dāng)年的原始總承包方正是中建一局。此前有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，兩座萬達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán)變更并非現(xiàn)金收購，而是以資產(chǎn)抵償工程款，中建一局也從施工方轉(zhuǎn)為項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方。

據(jù)悉，目前兩座萬達(dá)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓還處于預(yù)披露階段，截止時(shí)間為6月22日，轉(zhuǎn)讓價(jià)格則尚未披露。

柏文喜表示，萬達(dá)廣場(chǎng)作為重資產(chǎn)商業(yè)綜合體，運(yùn)營(yíng)邏輯與建筑施工完全不同——需要專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)、持續(xù)的客流培育、精細(xì)化的租金管理，以及應(yīng)對(duì)消費(fèi)周期波動(dòng)的能力。

“中建系缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)基因，若繼續(xù)自持，將面臨三重難點(diǎn)?！卑匚南卜Q，一是現(xiàn)金流持續(xù)失血，資產(chǎn)持有成本（稅費(fèi)、維護(hù)、資金占用）遠(yuǎn)高于收益；二是考核周期錯(cuò)配，央企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、ROE（凈資產(chǎn)收益率）考核要求下，長(zhǎng)期持有低效資產(chǎn)將拖累財(cái)務(wù)報(bào)表；三是退出通道收窄，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性差，越拖延處置難度越大、折價(jià)越深。

后續(xù)或?qū)l(fā)行REITs

事實(shí)上，自2023年以來，王健林就持續(xù)在“賣賣賣”。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前就已累計(jì)出手了超80座萬達(dá)廣場(chǎng)，從接盤者來看，多以險(xiǎn)資、信托及私募等資本為主，如大家保險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)、珠江人壽、陽光人壽、橫琴人壽、中信信托、太盟等。此后，以中建系為代表的上下游供應(yīng)商也加入其中，主要原因則是以物抵債等。

不過，區(qū)別于險(xiǎn)資、信托等接盤的長(zhǎng)期持有，中建系是“快進(jìn)快出”?！斑^去工抵房、工抵商業(yè)是施工方回收工程款的重要渠道，但在房地產(chǎn)下行周期中，這些資產(chǎn)從緩沖墊變成燙手山芋?！卑匚南脖硎?。

6月4日，記者從相關(guān)人士處了解到，目前中建一局對(duì)上述兩座萬達(dá)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓或?qū)⒉扇煞N方式：一種是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)直接出售；另一種則是引入SPV（特殊目的載體）后發(fā)行商業(yè)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）。

可供參考的是，近日華潤(rùn)置地以75.1億元掛牌轉(zhuǎn)讓華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，即成都萬象城的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)主體。記者從成都華潤(rùn)置地相關(guān)人士處了解到，這也是其后續(xù)發(fā)行商業(yè)REITs的重要一步。

在柏文喜看來，未來央企處置此類存量商業(yè)資產(chǎn)的常態(tài)化邏輯將是“快進(jìn)快出、折價(jià)變現(xiàn)、專業(yè)外包”：接收后不設(shè)持有過渡期，直接掛牌轉(zhuǎn)讓；價(jià)格上接受市場(chǎng)折價(jià)，以“時(shí)間換空間”；操作上引入REITs、Pre-REITs（REITs前置項(xiàng)目）等金融工具或委托專業(yè)運(yùn)營(yíng)商代管代售，避免自身陷入非主業(yè)運(yùn)營(yíng)泥潭。

封面圖片來源：劉國梅