7月14日，著名投行中金公司首次覆蓋越秀地產(chǎn)股份有限公司（股份代號：00123.HK），給予“跑贏行業(yè)”評級，設(shè)定目標價為2.07港元，對應6.5倍2020市盈率和50%的NAV折讓，較當前股價有40%的上行空間。此評級是中金公司在對越秀地產(chǎn)大灣區(qū)布局、獨特的增儲方式、穩(wěn)健的資金支持及員工激勵機制的認可。

根植灣區(qū)布局全國 優(yōu)質(zhì)土儲充裕

中金公司在評級報告中指出，越秀地產(chǎn)的項目多集中于大灣區(qū)和全國一二線城市，2019年末的4500億元貨值中63%均位于粵港澳大灣區(qū)。中金認為，大灣區(qū)充裕的未售土儲，足夠支撐越秀地產(chǎn)未來3-4年的發(fā)展，而越秀地產(chǎn)2019年末土地成本占平均售價的33％的優(yōu)勢，也能將毛利率維持在25-30％左右，盈利可見度高。

同時中金提到，根植大灣區(qū)外，越秀地產(chǎn)在華東、華中等區(qū)域的高能級城市也已實現(xiàn)了選擇性的滲透與占位。以杭州為例，越秀地產(chǎn)已進入2019年度杭州房企銷售榜前十與2020年1-5月杭州房企權(quán)益金額銷售榜前五，深耕城市與全國布局的潛力較為可觀。

增儲方式獨特 高質(zhì)量發(fā)展有基礎(chǔ)

對于越秀地產(chǎn)因廣州市屬國企身份及豐富資源形成的增儲方式，中金表示認可。2019年引入廣州地鐵做第二大股東強化合作后，越秀地產(chǎn)已獲得3個TOD項目和2個TOD項目的收購期權(quán)，到2023年，越秀計劃每年將獲取2-3個TOD項目（總貨值為人民幣300億元至350億元）。

中金認為越秀地產(chǎn)還持續(xù)通過國企合作方式盤活資源，開展并購以增加土儲，目前已通過該方式進入成都、襄陽、嘉興等城市。與此同時，越秀地產(chǎn)也在加大對舊改項目的布局，結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及發(fā)展，以舊改方式獲得土地，在新時代讓自己的舊改基因和能力繼續(xù)為業(yè)績增長提供助力。中金預計，越秀地產(chǎn)的增儲方式將為公司未來的高質(zhì)量增長打下基礎(chǔ)。

2020年銷售增速 上半年完成全年業(yè)績47%

越秀地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，2020上半年，越秀地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣約375.61億元，同比上升約2%，約占2020年合同銷售目標人民幣802億元的47%。其中，6月越秀地產(chǎn)合同銷售金額同比上升約46%，業(yè)績增長開始提速。

根據(jù)克而瑞研究中心關(guān)于2020年上半年部分典型房企業(yè)績完成情況的統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)銷售目標完成率位列第4。中金認為，今年的銷售雖受疫情影響可能暫時減慢至20%，但從2021年起將恢復30%的年增長率。

雙平臺構(gòu)筑閉環(huán) 融資盈利更便捷

中金評級報告中顯示，截至2019年底，越秀地產(chǎn)持有越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）38.1%的權(quán)益，該公司是一家創(chuàng)造投資收益并作為越秀地產(chǎn)資本回收渠道的聯(lián)營公司。

中金公司認為，越秀地產(chǎn)“地產(chǎn)-房托”雙平臺可提高越秀地產(chǎn)的財務(wù)靈活性，降低融資成本，有效回籠資金，使其在保持較低負債率的同時實現(xiàn)規(guī)模效應，而房托分紅與處置收益也將支撐越秀地產(chǎn)的盈利。

多元激勵機制 煥新國企活力

中金提到，近年來越秀地產(chǎn)推進了內(nèi)部管理的變革，已建立了一個健全的員工激勵機制完善人才隊伍建設(shè)，包括相對其他國企更有競爭力的薪酬、股票激勵計劃和員工合伙人計劃。

其中員工股份獎勵計劃與員工項目跟投機制將實現(xiàn)員工與企業(yè)的事業(yè)共贏，通過激發(fā)組織活力，提升人力資本效能和運營效率，增強國企的內(nèi)生成長動力。中金在研報中表示，基于此機制，越秀有足夠的效率和執(zhí)行力以爭取實現(xiàn)其未來市場目標。

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