1999年，佳兆業(yè)實(shí)業(yè)有限公司在深圳成立。很快，它就在深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)拿下了一個(gè)爛尾別墅群地塊，將其改造成為綜合住宅項(xiàng)目。 一年后，這個(gè)爛尾項(xiàng)目變身佳兆業(yè)·桂芳園投向市場(chǎng)，并獲得了公眾的熱烈響應(yīng)。2001年佳兆業(yè)一鼓作氣開(kāi)發(fā)完2、3、4期，之后又在別墅群東面繼續(xù)拿地、一共開(kāi)發(fā)了8期，桂芳園由此成為布吉第一個(gè)大型社區(qū)。 2003年11月，佳兆業(yè)又以4億元人民幣的價(jià)格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺(tái)”，這是深圳當(dāng)年拍賣的最大一宗爛尾樓項(xiàng)目，也是廣東省當(dāng)年拍賣標(biāo)的最大的爛尾樓項(xiàng)目。佳兆業(yè)由此在深圳站穩(wěn)腳跟，并開(kāi)始將觸角延展至珠三角周邊的城市。 改造爛尾項(xiàng)目是佳兆業(yè)“三板斧”，20年前，佳兆業(yè)以此起家，如今行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，土地拍賣門檻抬升，它已借此在粵港澳大灣區(qū)這片被眾多房企覬覦的高地上所向披靡。憑借著對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的把握，佳兆業(yè)在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華中和華西等區(qū)域的核心城市也有所布局。 在房地產(chǎn)板塊以外，佳兆業(yè)多元化的藍(lán)圖也緩緩鋪開(kāi)——在健康、科技和文旅等領(lǐng)域，佳兆業(yè)均有所涉足，勢(shì)頭迅猛。在“白銀時(shí)代”，佳兆業(yè)已經(jīng)找到它的賽道，全速向前。 “舊改王”的成功之道 佳兆業(yè)的發(fā)跡之地深圳是一座缺地的城市。近些年來(lái)，深圳每年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)供應(yīng)的住宅土地長(zhǎng)期都是個(gè)位數(shù)，大多數(shù)的土地供應(yīng)都來(lái)自于城市更新。如若要在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)大施拳腳，勢(shì)必在舊城改造領(lǐng)域有著過(guò)人的本領(lǐng)。 這是一個(gè)“學(xué)問(wèn)很深”的行業(yè)，資金實(shí)力雄厚、品牌知名度高的全國(guó)性房企未必具有優(yōu)勢(shì)。舊改的“難”體現(xiàn)在，其一，需要溝通的對(duì)象眾多，業(yè)主、村集體都是需要打交道的對(duì)象；其二，舊改周轉(zhuǎn)的速度很慢，耗時(shí)很長(zhǎng)因而在資金安排和風(fēng)險(xiǎn)把控上需要有更靈活的應(yīng)對(duì)方式。 這些難倒一眾房企問(wèn)題都不在佳兆業(yè)話下，畢竟佳兆業(yè)已經(jīng)深耕舊城改造領(lǐng)域20年，具備其他房企所不具備的眼界和實(shí)力。佳兆業(yè)董事會(huì)主席郭英成曾說(shuō)，舊改當(dāng)然是比較難，但這一塊是公司最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力之一。 問(wèn)及多名深圳房企高管和舊改人士，他們總結(jié)，佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一是人才。佳兆業(yè)旗下有專門的城市更新集團(tuán)，擁有精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判、法律專家等舊改專業(yè)人才。 此外，基于佳兆業(yè)在舊改領(lǐng)域的造詣，它已經(jīng)形成一整套系統(tǒng)的舊改作業(yè)流程和管理規(guī)范。這些標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作的模塊又為佳兆業(yè)自身培養(yǎng)人才提供了幫助。“在市場(chǎng)招聘人才回來(lái)確實(shí)很難，從人才儲(chǔ)備來(lái)說(shuō)，我們?nèi)瞬诺母?jìng)爭(zhēng)力是可以的?！惫⒊烧f(shuō)。 一家企業(yè)，只有在專業(yè)程度和企業(yè)文化都有過(guò)人之處時(shí)才能夠受人尊重。佳兆業(yè)在舊改領(lǐng)域的成功，也應(yīng)該考慮企業(yè)文化的因素：它是一家很尊重“人”的企業(yè)，體現(xiàn)在舊改領(lǐng)域，它始終堅(jiān)持項(xiàng)目的推動(dòng)中對(duì)城市的貢獻(xiàn)、對(duì)拆遷戶的貢獻(xiàn)和對(duì)村民的貢獻(xiàn)。 在舊改領(lǐng)域始終免不了和利益各方打交道，佳兆業(yè)每每總能夠找到合適的相處方式，找準(zhǔn)自己的位置。在城市更新的過(guò)程中，總免不了有“拆遷”這樣敏感的字眼，但佳兆業(yè)負(fù)責(zé)談判的人士曾這么說(shuō)，“我和他們（拆遷戶）當(dāng)朋友，沒(méi)事兒喝喝茶，有困難幫他們解決?！?這是佳兆業(yè)的處事之道，也是它能夠獲得業(yè)主、村民信任的主要原因。憑借這種良好的互動(dòng)關(guān)系，佳兆業(yè)在舊改的進(jìn)展上能夠更為迅速，它的周期平均是三到五年，而通常一個(gè)舊改項(xiàng)目的周期都是十年上下。 灣區(qū)龍頭的土儲(chǔ)秘籍 在粵港澳大灣區(qū)尤其是深圳、廣州獲取一宗優(yōu)質(zhì)土地的難度有多大？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的回答，龍頭房企有話說(shuō)，黑馬房企也有苦水要吐。諸多外來(lái)房企費(fèi)盡九牛二虎之力，最終只能夠在公開(kāi)市場(chǎng)拿下一宗“蚊地”，更多的通過(guò)與投資公司合作舊改項(xiàng)目，而后踩坑不得不退出。 沒(méi)有本土化的團(tuán)隊(duì)、沒(méi)有相應(yīng)的操盤經(jīng)驗(yàn)，外來(lái)房企很難適應(yīng)深圳、廣州市場(chǎng)的規(guī)則。但佳兆業(yè)憑借著在城市更新領(lǐng)域的實(shí)力，已經(jīng)在粵港澳大灣區(qū)這片經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁的區(qū)域斬獲頗豐，它的土地儲(chǔ)備為許多房企所艷羨。 郭英成說(shuō)，在粵港澳大灣區(qū)，特別是在深圳、廣州這樣的城市，不靠舊改的土地儲(chǔ)備確實(shí)是面臨更多的挑戰(zhàn)，佳兆業(yè)主要做核心城市，例如深圳、廣州以及珠三角個(gè)別城市，比如中山。 截至2018年年底，佳兆業(yè)總土儲(chǔ)達(dá)到2400萬(wàn)平方米，可售貨值超4600億元，其中大灣區(qū)占有1300萬(wàn)平方米，相當(dāng)于總土儲(chǔ)的54%；報(bào)告期內(nèi)未計(jì)入土儲(chǔ)的舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積約3000萬(wàn)平方米，99%集中位于大灣區(qū)，計(jì)算貨值高達(dá)1.8萬(wàn)億。 在這些舊改項(xiàng)目中，深圳及廣州分別占比31.8%及31.6%，中山與惠州分別占比為23.3%及11.4%，對(duì)應(yīng)在大灣區(qū)共擁有119個(gè)舊改項(xiàng)目，包括深圳的81個(gè)項(xiàng)目、廣州的12個(gè)項(xiàng)目及中山的16個(gè)項(xiàng)目。 舊改帶來(lái)的利潤(rùn)也是十分可觀的，佳兆業(yè)的土地儲(chǔ)備多數(shù)位于一線和強(qiáng)二線城市，據(jù)測(cè)算，與其布局城市類似的房企平均土地成本通常在7000元/平方米左右，而截至2018年，佳兆業(yè)平均土地成本為4750元/平方米，它在深圳的舊改項(xiàng)目毛利率可以到50%左右。 在舊改方面優(yōu)勢(shì)突出，佳兆業(yè)也順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)的招拍掛進(jìn)入更多的核心城市。 今年以來(lái)，佳兆業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)的投資節(jié)奏也明顯加快。5月20日，佳兆業(yè)在經(jīng)過(guò)74輪報(bào)價(jià)后，以10.5億元摘得重慶大渡口重鋼地塊，同日，佳兆業(yè)以成交總價(jià)約10.4億元、自持面積10%、自持年限不低于5年，成功競(jìng)得廣東省東莞市中堂鎮(zhèn)一宗商業(yè)住宅用地。 城市更新+招拍掛投資雙輪驅(qū)動(dòng)，使得佳兆業(yè)的投資模式更加靈活，也豐滿了佳兆業(yè)的城市布局。截至2018年年底，佳兆業(yè)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)覆蓋全國(guó)45個(gè)城市，共擁有152個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、華中、環(huán)渤海、華西全國(guó)5大區(qū)域。 多元化業(yè)務(wù)展望 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，在固有的領(lǐng)域賽跑已經(jīng)不是一家房企的最優(yōu)選。尋覓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之后的第二業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)成為了大多數(shù)房企努力的方向，佳兆業(yè)這家年輕而朝氣的房企，也為自己筑起了深深的“護(hù)城河”。 很多房企在做多元化業(yè)務(wù)的時(shí)候，會(huì)選擇長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)這樣偏向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的板塊，佳兆業(yè)當(dāng)然有所涉足，但相對(duì)而言，它是一家更愿意創(chuàng)新、擁抱變化的房企，轉(zhuǎn)型的步調(diào)也更為積極：健康、文旅和科技，都是獨(dú)立發(fā)展的板塊，此外，佳兆業(yè)也十分注重“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”。 郭英成說(shuō)，“集團(tuán)發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的初衷是希望能與地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，特別是在獲取優(yōu)質(zhì)土地或者是價(jià)格合理的土地這塊取得一些互補(bǔ)。” 佳兆業(yè)在每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的投入都是花了心思的，例如，將于2020年開(kāi)業(yè)的金沙灣國(guó)際樂(lè)園，佳兆業(yè)引入了前香港迪士尼運(yùn)營(yíng)副總裁NobleFranklinCoker，他為樂(lè)園設(shè)計(jì)了五大創(chuàng)新游樂(lè)場(chǎng)館、五家國(guó)際豪華度假酒店以及豐富的文化藝術(shù)活動(dòng)。 在健康領(lǐng)域，佳兆業(yè)的動(dòng)作也十分頻密——2018年，佳兆業(yè)健康以2.2億港元，收購(gòu)杭州三甲醫(yī)院樹(shù)蘭醫(yī)院，未來(lái)將探索健康小鎮(zhèn)新模式；此外，還計(jì)劃興建包括2000個(gè)床位之三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，專門于器官移植、微創(chuàng)手術(shù)、生物學(xué)斷及精準(zhǔn)醫(yī)療服務(wù)。 多數(shù)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入新領(lǐng)域時(shí)，習(xí)慣用既有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原班人馬，但佳兆業(yè)的方式是，通過(guò)收購(gòu)專業(yè)的公司、引入合適的人才來(lái)運(yùn)作相應(yīng)的板塊，這使得佳兆業(yè)在新進(jìn)入一個(gè)行業(yè)時(shí)行業(yè)，就已經(jīng)擁有較高的起點(diǎn)。而這些多元化板塊，本身也都具有較強(qiáng)的“自我造血”的功能，不僅是主業(yè)的附庸和配套。 佳兆業(yè)走過(guò)的前二十年，它憑借在城市更新領(lǐng)域的出色表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟，做到了行業(yè)TOP30的位置；在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，佳兆業(yè)將是一家觸角廣泛的大型多元化企業(yè)，在一座城市之中，和人們?cè)谛蓍e娛樂(lè)、健康醫(yī)療等方面發(fā)生著各種各樣的交集。 在新的時(shí)代命題下，佳兆業(yè)將持續(xù)不斷探索“美好生活”的品質(zhì)與外延，為購(gòu)房和消費(fèi)者提供多元的服務(wù)，提升他們的幸福指數(shù)。為人們創(chuàng)造美好生活，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，是佳兆業(yè)作為一家時(shí)代的企業(yè)應(yīng)有的職責(zé)。