每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 白亞靜    

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。從數(shù)據(jù)上看，庫存高企是當前很多城市房地產(chǎn)市場的重要特征。在日前中央對去庫存釋放出強烈政策信號的背景下，企業(yè)在去庫存上又有哪些動作，特別是龍頭房企會有哪些新打法？

去庫存已成為業(yè)內共識。作為房企龍頭，萬科從去年開始對于拿地已慎之又慎，今年初甚至手握627億元現(xiàn)金，土地儲備卻只夠兩年開發(fā)。考慮到房企周轉特性，萬科的土地量差不多剛好夠現(xiàn)炒飯現(xiàn)開張，再少，就是青黃不接。

即使如此，動輒千萬平方米的土儲，也使得萬科仍然存在產(chǎn)能消化問題?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬科的思路不是從如何賣房子著手。畢竟如果只是單純降價，誰都會賣房。

消失的銷售目標

不謀全局者，不足謀一域。

過去十年，萬科執(zhí)業(yè)界牛耳的關鍵是銷售規(guī)模第一。然而，2014年以來，萬科不再公開提及集團的銷售目標。

龍頭企業(yè)自我變革核心競爭力的現(xiàn)象，與行業(yè)發(fā)展狀況密不可分，兩個側面可資觀察：中央層面，去庫存成為共識。11月10日，中共中央總書記、國家主席習近平強調，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！痹诖酥暗?0月23日，國務院總理李克強曾表示，“以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決”。

智庫層面。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，如果明年政府放下包袱，下調GDP目標，調結構等會減少扭曲，房地產(chǎn)這個拐杖很可能會被放下，房企面對的形勢將比今年更嚴峻。任志強分析，房企如果庫存超過總資產(chǎn)的30%~40%，說明很危險了；到了50%~60%，非常危險；70%~ 80%，那基本上就死了。

即使大勢所趨，也有逆流而上者。恒大上調銷售目標20％，正享用深圳市場的龍光地產(chǎn)上調銷售目標24%。

雖然萬科也起家華南，而且正牢牢掌控深圳第一的市場份額，但其不提、更沒有上調銷售目標。這與管理層所表示的重心轉向利潤有關，也可以說關系不大，因為利潤率增加只是一系列動作的結果。

其潛在的核心邏輯是，拓展多個渠道走貨盈利，不再僅依賴住宅銷售消化產(chǎn)能，這才是“做強”的本質和保障。

新銷售模式

在萬科三季報里，兩組數(shù)據(jù)值得關注。不強調銷售額的萬科，拓地節(jié)奏并沒有減緩。前三季度，萬科累計新增50個項目，按萬科權益計算的規(guī)劃建筑面積約788.2萬平方米，同比增長89.8%。然而，向好的銷售業(yè)績，并沒有令萬科開工有大規(guī)模擴大跡象。前三季度，萬科實現(xiàn)新開工面積1398.2萬平方米，同比增長僅2.3%。

一個合理的預測是，萬科不急于加工這些原料，其希望更成熟地培育出不同的產(chǎn)品形態(tài)，比如租房＋賣房。

近日，萬科重慶長租公寓“租金抵房款，房款抵租金”活動，引發(fā)業(yè)內震動。雖然證實外界解讀有誤，但其中蘊含的創(chuàng)新思維不容小覷。

一個樓盤存在兩種產(chǎn)品，先推長租公寓，再推可供銷售的住宅。事實上，是在傳統(tǒng)住宅銷售環(huán)節(jié)里，增加了“體驗”功能。房屋，或許是中國人所消費的最貴產(chǎn)品，需要極其慎重。然而，購買前，很少有人能試用這款產(chǎn)品，更多人只看見了一張圖紙就達成交易。

萬科的做法是，在重慶西九項目里，推出135套房源出租，完成招租指標后，停止招租，剩余房源預留給萬科西九二期住宅業(yè)主租住，購房業(yè)主可以“房款抵租金”。

“租金抵房款”＋租客背景篩選的打法，使得長租項目除了能夠收取租金，還能為住宅銷售項目提前鎖定客戶。

借路資產(chǎn)證券化

針對傳言，萬科表示，現(xiàn)在沒有先租后售的規(guī)劃和項目，不過，不排除未來探索住宅本身“租售并舉”“先租后售”等新業(yè)務模式。

能否順利推行這樣的業(yè)務模式，關鍵要看現(xiàn)金流。如果將快周轉的住宅銷售，改為先租后售，將極大地挑戰(zhàn)萬科現(xiàn)有盈利模式。畢竟萬科的看家本事是在標準化體系里，快速大規(guī)模復制產(chǎn)品，不捂盤，然后迅速回流現(xiàn)金，從而賺取利潤。

更何況，在最近的案例里，只有香港推出了類似先租后售的置安心計劃。對于民企萬科而言，“先租后售”在某種意義上類似于重資產(chǎn)運營的商業(yè)項目。

萬科給自己商業(yè)項目設計的退出路徑是什么呢？資產(chǎn)證券化。用證券化為項目獲取流動性，將沉淀在項目里的資金解放出來。

如果萬科未來推行“先租后售”，將很有可能把住宅項目打包上市，以平衡現(xiàn)金流，然后再通過租客以及購房者支付的租金和資產(chǎn)增值部分，回饋投資者。

在資產(chǎn)證券化的道路上，萬科已有試水。今年6月，萬科發(fā)行國內首只獲批的公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金。

改變拿地思路

資產(chǎn)證券化，除了能為萬科的住宅、商業(yè)項目提供保障，還能拓展拿地思路。

其實，現(xiàn)在很多地方政府并不愿意再將土地以住宅的形式推出。比如前不久剛出臺的海南地產(chǎn)新政，即已嚴控住宅項目的審批。而且，住宅性質的土地價格節(jié)節(jié)攀升，近期北京已出現(xiàn)多宗高溢價土地拍賣。萬科自己的研究也顯示，內地一線城市土地成本占房價的比例達到60%以上，與香港等地不遑多讓。

上馬物流地產(chǎn)，既是萬科消化產(chǎn)能的方式，也是應對土地市場變化的對策。

截至目前，萬科已撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，改成立萬科物流地產(chǎn)公司，累計在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都和杭州獲取了7個物流地產(chǎn)項目，儲備建面達到49.0萬平方米。

值得注意的是，美國黑石集團是萬科子公司的股東之一。黑石集團的業(yè)務有股權投資基金、房地產(chǎn)基金等。

如果萬科能夠借助黑石集團，將旗下物流項目進行基金運作，自己成為GP（普通合伙人），保留運營權，同時得到管理費用和基金分紅，固然好。如果不能，萬科還可以自己嘗試以資產(chǎn)證券化的方式進行輕資產(chǎn)運營。

根據(jù)戴德梁行研究，長期看，物流地產(chǎn)土地獲取價格較低，未來增值的空間較大。短期內，客源穩(wěn)定，租金回報可觀，出租的年回報率可達8%～12%，遠高于商業(yè)、住宅項目5%以下的租金回報。