每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜黃博文    

近期“國(guó)資布局酒店業(yè)務(wù)”出現(xiàn)了新的小插曲。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)披露，青島中天賓館有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“青島中天賓館”）100%股權(quán)于近日正式掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為1億元，轉(zhuǎn)讓方為國(guó)資旗下青島海濱實(shí)業(yè)有限公司，信息披露至2026年6月24日。

6月15日晚間，中青旅（SH600138，股價(jià)7.07元，市值51.18億元）公告稱(chēng)，公司擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓公司持有的中青旅山水酒店集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山水酒店”）51%股權(quán)及對(duì)其享有的債權(quán)。中青旅表示，本次出售事項(xiàng)尚需提交公司股東會(huì)審議，涉及的山水酒店資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果尚需履行國(guó)有資產(chǎn)備案程序。

與此同時(shí)，成立僅10天的國(guó)資平臺(tái)重慶市福澳企業(yè)管理有限公司，拿下了重慶恒大酒店；十堰市國(guó)資委實(shí)控的湖北省匯智管理咨詢(xún)有限公司，跨城抄底了武漢富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店。

一邊是國(guó)資剝離相關(guān)酒店資產(chǎn)，另一邊是國(guó)資全力布局酒店業(yè)務(wù)。而在邁點(diǎn)研究院首席分析師郭德榮看來(lái)，讓物業(yè)回歸經(jīng)營(yíng)屬性，是酒店資產(chǎn)不斷整合的核心。

有人離場(chǎng)

這兩例掛牌交易極具代表性。

青島中天賓館成立于1986年12月，是國(guó)有全資企業(yè)青島海濱實(shí)業(yè)有限公司的全資子公司。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，此次標(biāo)的為青島中天賓館100%股權(quán)，掛牌價(jià)格為1億元。青島中天賓館財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入282.72萬(wàn)元，凈利潤(rùn)145.13萬(wàn)元；2026年前4個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入為99.49萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為58.68萬(wàn)元。截至2026年4月末，公司資產(chǎn)總額為702.25萬(wàn)元，所有者權(quán)益602.38萬(wàn)元，無(wú)大額負(fù)債壓力。

而另一筆交易同樣與國(guó)資相關(guān)。

6月15日晚間，中青旅公告稱(chēng)，公司擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓公司持有的山水酒店51%股權(quán)及對(duì)其享有的債權(quán)。天眼查顯示，中青旅實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院。山水酒店自2020年起持續(xù)虧損，目前資不抵債。截至2026年3月31日，其資產(chǎn)總額為4.66億元，負(fù)債總額為5.25億元，凈資產(chǎn)為-5860.23萬(wàn)元。

這一輪國(guó)資酒店剝離并非偶發(fā)。

5月4日，越秀地產(chǎn)宣布擬向最終控股股東廣州越秀附屬企業(yè)轉(zhuǎn)讓多項(xiàng)資產(chǎn)，其中包括位于貴州省畢節(jié)市的畢節(jié)酒店。據(jù)悉，該酒店為非核心區(qū)域的非核心資產(chǎn)，且已連續(xù)兩年（2024年、2025年）虧損。

2026年4月16日，地方國(guó)資控股的沈陽(yáng)輝山建設(shè)投資有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)春天花正開(kāi)酒店管理有限公司90%股權(quán)。

往前追溯可知，2025年以來(lái)，國(guó)資酒店轉(zhuǎn)讓是有選擇、有秩序、有標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)性出清。江西高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓了南昌園中源大酒店一批經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)；中鐵置業(yè)以6.93億元底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓三亞子悅酒店管理公司100%股權(quán)，而標(biāo)的公司2024年虧損高達(dá)5.14億元；中國(guó)金茂以22.65億元出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。

從交易結(jié)構(gòu)看，本輪優(yōu)先處置的是非主業(yè)、低效、分散持有的資產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的多為國(guó)企多元化發(fā)展階段形成的配套型、非核心型資產(chǎn)。

“這與國(guó)企‘兩非剝離’考核有著一定關(guān)系?！惫聵s認(rèn)為，讓物業(yè)回歸經(jīng)營(yíng)屬性，是酒店資產(chǎn)不斷整合的核心。無(wú)論是低價(jià)收儲(chǔ)、還是區(qū)域整合，在資產(chǎn)包融資計(jì)劃上，國(guó)資增加了可能性和可塑性。

有人“加倉(cāng)”

值得注意的是，一批地方國(guó)資平臺(tái)正順勢(shì)入場(chǎng)，主動(dòng)布局酒店業(yè)態(tài)。

5月23日，啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)恒大海上城堡酒店以6949萬(wàn)元成交，買(mǎi)家是地方國(guó)資背景的啟東燦爛景區(qū)管理有限公司。

更早之前，正式拍賣(mài)前3天才成立的國(guó)有獨(dú)資控股企業(yè)宜昌長(zhǎng)樂(lè)旅游文化發(fā)展有限公司，以2億元的價(jià)格拿下宜昌富力皇冠假日酒店；成立僅10天的國(guó)資平臺(tái)重慶市福澳企業(yè)管理有限公司，拿下了重慶恒大酒店；十堰市國(guó)資委實(shí)控的湖北省匯智管理咨詢(xún)有限公司，跨城抄底了武漢富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店；鄂州市屬?lài)?guó)資城控物流，接手了爛尾多年的鄂州紅蓮湖原恒大童世界配套酒店……

從當(dāng)前國(guó)資入場(chǎng)酒店的路徑來(lái)看，除借助本輪資產(chǎn)出清通過(guò)市場(chǎng)化收購(gòu)，低價(jià)布局優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)外，另一類(lèi)則是區(qū)域國(guó)資內(nèi)部整合，形成規(guī)模效應(yīng)。例如，青島膠澳臨空投資發(fā)展有限公司整合青島當(dāng)?shù)?3家酒店，實(shí)現(xiàn)100%控股。

“當(dāng)前大量酒店資產(chǎn)和管理公司背后都有國(guó)資的身影?！惫聵s表示，通過(guò)不斷整合旗下酒店資源或者出清存量物業(yè)，國(guó)資能夠始終保持相對(duì)健康的現(xiàn)金流。出清是為了降低負(fù)債率，整合是為了做大資產(chǎn)包。

“在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的當(dāng)下，國(guó)資的加入，不僅是資本的加持，更是讓住宿消費(fèi)朝著良性發(fā)展成為可能?！惫聵s介紹。

邁點(diǎn)研究院在一份報(bào)告中也指出，對(duì)地方國(guó)資而言，接盤(pán)酒店不良資產(chǎn)，既是響應(yīng)政策號(hào)召，也是自身轉(zhuǎn)型的需要。從過(guò)去依賴(lài)“土地財(cái)政”的城投模式，轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的產(chǎn)投模式，酒店這類(lèi)核心地段的重資產(chǎn)，正是優(yōu)化資產(chǎn)配置、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的優(yōu)質(zhì)選擇。

不過(guò)該報(bào)告也指出，國(guó)資接盤(pán)更核心的挑戰(zhàn)在于運(yùn)營(yíng)能力的短板。酒店運(yùn)營(yíng)是一門(mén)精細(xì)化的生意，需要精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)管理、靈活的營(yíng)銷(xiāo)推廣。因此，國(guó)資平臺(tái)后續(xù)還需破解三大核心命題：一是平衡戰(zhàn)略與市場(chǎng)，既兼顧政務(wù)接待等功能，也遵循市場(chǎng)規(guī)律；二是補(bǔ)齊運(yùn)營(yíng)短板，通過(guò)委托管理、品牌合作引入專(zhuān)業(yè)力量，建立市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制，打破行政化束縛；三是摒棄政績(jī)導(dǎo)向，探索“酒店+文旅”“酒店+政企接待”等復(fù)合業(yè)態(tài)，提升資產(chǎn)坪效，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值。

封面圖片來(lái)源：祝裕