每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6月18日的北京土拍，廈門國貿(mào)和招商蛇口成為“絕對(duì)主角”。

在當(dāng)日下午舉行的豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)橋南9001地塊競拍中，經(jīng)過現(xiàn)場144輪舉牌，該地塊最終被廈門國貿(mào)以總價(jià)11.947億元、樓面價(jià)約5.67萬元/平方米、溢價(jià)率15.65%競得。該地塊系R2二類居住用地，用地規(guī)模19163.04平方米，地上建筑規(guī)模21079平方米，限高45米，容積率1.1。

圖片來源：中指研究院

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）注意到，該地塊經(jīng)過線上四手報(bào)價(jià)后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價(jià)，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、廈門國貿(mào)、懋源地產(chǎn)四家房企展開爭奪，但越秀地產(chǎn)和懋源地產(chǎn)出手次數(shù)較少。

本場土拍于下午3:30開始，競價(jià)至第48手時(shí)，廈門國貿(mào)踩點(diǎn)舉牌報(bào)價(jià)10.891億元，彼時(shí)主持人已落槌，招商蛇口秒跟舉出10.902億元，隨即提出異議。隨后雙方離場協(xié)商，耗時(shí)超過1.5小時(shí)，現(xiàn)場也一度“空無一人”。下午5:40左右，各開發(fā)商人士回到土拍競價(jià)現(xiàn)場，招商蛇口和廈門國貿(mào)繼續(xù)競價(jià)。下半場雙方的舉牌節(jié)奏明顯加速，并很快結(jié)束戰(zhàn)斗。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱向每經(jīng)記者表示：“這一插曲提醒各方，卡點(diǎn)舉牌與不規(guī)范舉牌行為可能引發(fā)爭議?！?/p>

值得注意的是，廈門國貿(mào)上一次在北京操盤，還要回溯至2023年11月順義新城的璟上蘭園項(xiàng)目。今年5月，廈門國貿(mào)還參與了北京蒲黃榆地塊和太平橋地塊的競拍，但均未成功。

張凱表示，豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)橋南9001地塊自身指標(biāo)具備一定稀缺性，為北京三至四環(huán)間近年少見的低密用地，預(yù)計(jì)規(guī)劃4—7層洋房或小高層。按照建筑面積約2.1萬平方米推算，可售房源約百套，屬于小體量改善盤。

“但地塊包含隱性成本，西、南、東三面均須無償配建3條街坊路并對(duì)外開放，占地約0.4萬平方米?？鄢笥行莘e率升至1.4左右，有效樓面價(jià)近7萬元/平方米，已超過附近的華潤萬泉寺B地塊水平。低密屬性雖優(yōu)，但成本已較高，利潤空間有限?！睆垊P認(rèn)為，該地塊周邊多為2000年前后建成的老社區(qū)，城市界面一般，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)感知存在負(fù)面影響。

從地塊周邊情況看，北側(cè)有懋源煜澤臺(tái)、懋源璟瑜、懋源璟廷等次新盤在售，單價(jià)均超過10萬元/平方米；東側(cè)麗澤板塊新房密集，包括中海麗金府、中海麗澤三號(hào)院、萬泉寺B項(xiàng)目及存量項(xiàng)目端禮著；南側(cè)有北京隅·西頌、嘉棠雅序、存量君禮著等。區(qū)域整體庫存較大，去化周期長。價(jià)格方面，據(jù)貝殼找房，該地塊周邊次新二手房金融街融府今年5月掛牌均價(jià)約7.4萬元/平方米，豐管路甲52號(hào)院老小區(qū)掛牌均價(jià)約4.8萬元/平方米。

“該項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)計(jì)在10萬元/平方米左右，核心優(yōu)勢在于板塊內(nèi)缺乏同檔次新房直接競爭，溢價(jià)空間相對(duì)清晰。短板在于地塊體量過小，社區(qū)感與私密性先天不足；鐵路噪聲的存在則可能削弱實(shí)際居住體驗(yàn)?！睆垊P表示，“今年以來，豐臺(tái)供應(yīng)與成交雙雙放量，且入市地塊全部位于環(huán)線核心區(qū)內(nèi)。但區(qū)域廣義存量已達(dá)170.5萬平方米，去化周期逼近40個(gè)月，消化壓力不容回避?！?/p>

張凱向每經(jīng)記者分析稱，“更值得警惕的是，現(xiàn)階段新房產(chǎn)品迭代周期持續(xù)縮短，產(chǎn)品力快速攀升，地價(jià)卻在同步下行。存量新房與新產(chǎn)品之間的差距越拉越大，一旦錯(cuò)過銷售窗口，便可能淪為‘死庫存’。因此，政府在供地節(jié)奏上應(yīng)更加審慎，對(duì)于庫存高企或新盤集中入市的板塊，宜階段性暫停新增供應(yīng)，避免新地塊持續(xù)‘背刺’存量項(xiàng)目，進(jìn)一步拉低板塊新房均價(jià)，加劇市場下行預(yù)期”。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝