每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

物業(yè)行業(yè)迎來(lái)歷史性時(shí)刻。

日前，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱“綱要”）正式出臺(tái)，物業(yè)服務(wù)首次被納入國(guó)家頂層設(shè)計(jì)——不是作為房地產(chǎn)配套，而是作為住房制度核心環(huán)節(jié)和生活性服務(wù)業(yè)重點(diǎn)雙重定位。

克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，綱要全文中有7大篇章、12項(xiàng)條款直接或間接涉及物業(yè)服務(wù)，覆蓋房地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、消費(fèi)、城市更新、服務(wù)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。“這是物業(yè)行業(yè)歷史上政策密度最高的一次，也是行業(yè)價(jià)值邊界全面打開(kāi)的標(biāo)志?！?/p>

行業(yè)定位躍升

綱要中共有兩處直接提及物業(yè)，分別出現(xiàn)在第六章“促進(jìn)服務(wù)業(yè)優(yōu)質(zhì)高效發(fā)展”與第四十四章“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

其中，綱要明確提出要提高家政、物業(yè)、快遞等服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新社區(qū)集成服務(wù)模式，推動(dòng)品牌化標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。“這標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)被正式納入國(guó)家生活性服務(wù)業(yè)升級(jí)的核心范疇。”中指研究院表示，其核心影響在于政策將驅(qū)動(dòng)物業(yè)服務(wù)從傳統(tǒng)的“四?！被A(chǔ)服務(wù)，向高品質(zhì)、多樣化、便利化的現(xiàn)代生活服務(wù)轉(zhuǎn)型。

此外，綱要明確“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。

“這是物業(yè)行業(yè)歷史性定位躍升?！笨硕鹞锕芊治鲋赋觯^(guò)去，物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)期被視為房地產(chǎn)的“售后服務(wù)”，行業(yè)話語(yǔ)權(quán)弱、價(jià)值被低估。此次“十五五”規(guī)劃將“好服務(wù)”與“好房子”并列，意味著物業(yè)服務(wù)正式納入國(guó)家住房制度核心環(huán)節(jié)。

中指研究院也表示，此舉使物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新模式不可或缺的一環(huán)，其深遠(yuǎn)影響在于，物業(yè)服務(wù)被深度嵌入房屋的“全生命周期安全管理”體系，意味著行業(yè)角色發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變?！斑@將倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)的前端融合，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)向?qū)I(yè)化、智能化、綠色化全面升級(jí)，最終實(shí)現(xiàn)從‘造房子’到‘造生活’、從‘管理資產(chǎn)’到‘運(yùn)營(yíng)社區(qū)’的轉(zhuǎn)型?！?/p>

“質(zhì)價(jià)相符將成為硬性要求，服務(wù)不達(dá)標(biāo)企業(yè)將被出清?！痹诳硕鹞锕芸磥?lái)，從“房地產(chǎn)配套”到“民生基本盤(pán)+服務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)”，行業(yè)估值邏輯將根本性改變?！胺?wù)收入占比高、多業(yè)態(tài)能力強(qiáng)的企業(yè)將獲得資本市場(chǎng)溢價(jià)，而單純依賴基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)的企業(yè)將面臨估值下修?！?/p>

值得注意的是，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正處于增速換擋期，規(guī)模擴(kuò)張放緩、盈利承壓、服務(wù)糾紛等問(wèn)題凸顯。據(jù)此前克而瑞物管調(diào)研報(bào)告，2025年全國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度為69.1分，較2024年下滑約2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近年新低；同時(shí)，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑，其中中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳率普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

克而瑞物管預(yù)判，“十五五”期間，行業(yè)將形成“好房子—好服務(wù)—合理定價(jià)”的良性循環(huán)。服務(wù)能力強(qiáng)、品牌口碑好的企業(yè)將獲得政策紅利，而低質(zhì)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)模式將難以為繼。

或成行業(yè)分水嶺

除了以上直接提及“物業(yè)”的表述，綱要中同樣存在多處與物業(yè)服務(wù)行業(yè)密切相關(guān)的議題內(nèi)容，如基層治理、城市更新、設(shè)施改造、提振消費(fèi)等。

如在城市更新方面，綱要提出要高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，推動(dòng)老舊管網(wǎng)和危舊房改造。

“這是物業(yè)行業(yè)存量市場(chǎng)的歷史性機(jī)遇?！笨硕鸨硎?，過(guò)去20年，物業(yè)行業(yè)依托新建住宅快速擴(kuò)張。但隨著新增土地供應(yīng)收緊，城市更新將成為物業(yè)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

來(lái)自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，僅2025年，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬(wàn)個(gè)、499萬(wàn)戶，共完成投資1332億元。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2026年，要以“繡花”功夫精細(xì)化推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)等，提升無(wú)障礙適老化環(huán)境品質(zhì)。

“‘十五五’期間，老舊小區(qū)改造后的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超千億元?！笨硕鹞锕茴A(yù)計(jì)，“建管一體化”模式將成為主流，參與改造的物業(yè)企業(yè)更容易鎖定后續(xù)運(yùn)維權(quán)。

此外，綱要中還明確提出，發(fā)展社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)?！斑@是物業(yè)行業(yè)第二增長(zhǎng)曲線的戰(zhàn)略機(jī)遇?！笨硕鹞锕茴A(yù)計(jì)，物業(yè)+養(yǎng)老將成“十五五”期間確定性最強(qiáng)的增量市場(chǎng)?！邦^部物企有望通過(guò)‘資質(zhì)獲取—空間改造—服務(wù)運(yùn)營(yíng)’三步走，在3年至5年內(nèi)將養(yǎng)老服務(wù)收入占比提升至5%~10%。”

“‘十五五’規(guī)劃綱要是物業(yè)行業(yè)的‘政策大禮包’，也是‘分水嶺’?！笨硕鹞锕鼙硎?，對(duì)頭部企業(yè)而言，這是從“服務(wù)商”躍升為“城市運(yùn)營(yíng)商”的歷史性機(jī)遇；對(duì)腰部企業(yè)而言，這是聚焦區(qū)域、打造差異化優(yōu)勢(shì)的政策紅利期；對(duì)中小企業(yè)而言，這是必須抓住的“最后窗口期”。要么找到細(xì)分賽道深耕，要么尋求與頭部企業(yè)合作，否則將被市場(chǎng)出清。

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