8月12日，保利地產(chǎn)（600048，SH）成為率先公布中期業(yè)績的龍頭房企。保利物業(yè)不久前已在港交所提交了IPO申請，母公司保利地產(chǎn)也交出了一份令市場滿意的中期答卷。

2019年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入711.41億元，同比增長19.48%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 99.55億元，同比增長53.28%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1636.47萬平方米，同比增長12.56%。

自今年上半年開始，保利地產(chǎn)的銷售額就一直穩(wěn)居行業(yè)前四，銷售增速也遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。在27年的發(fā)展歷程中，保利地產(chǎn)始終抓住發(fā)展的核心要素，堅定開發(fā)主業(yè)，關(guān)注規(guī)模、效益與速度的并重，既體現(xiàn)出戰(zhàn)略定力、長于規(guī)劃，又能與時俱進(jìn)、堅定執(zhí)行。這使得其在浮躁搖擺的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下、動蕩起伏的行業(yè)變革中，穿透周期，實(shí)現(xiàn)逆流而上。

“穩(wěn)健增長”一方面代表業(yè)績持續(xù)提升，另一方面意味著抗風(fēng)險能力也在同時增強(qiáng)。上半年，保利地產(chǎn)在資金趨緊的背景下實(shí)現(xiàn)回籠率顯著提升，又以低成本儲備長期資金，保持充足的融資空間，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

半年銷售額創(chuàng)新高 居行業(yè)前四

克而瑞統(tǒng)計顯示，2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，中國房地產(chǎn)市場行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。1~6月，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%。其中，TOP50房企權(quán)益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達(dá)6%。

在行業(yè)銷售規(guī)模增速放緩的背景下，保利地產(chǎn)緊抓市場窗口，把握調(diào)整期中的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模的穩(wěn)健增長。

上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額2526.24億元，同比增長17.33%；上半年銷售均價為15437元/平方米，兩項數(shù)據(jù)均創(chuàng)公司歷史新高。與此同時，據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年上半年房企銷售數(shù)據(jù)排名，保利地產(chǎn)無論是全口徑銷售額還是權(quán)益銷售額均穩(wěn)居行業(yè)第四名。

堅持深耕一二線城市是保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定增長并穩(wěn)居行業(yè)前四位的主要原因之一。報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻(xiàn)均超75%，其中在珠三角和長三角兩大核心城市群分別占比達(dá)27%和22%。深耕城市銷售保持穩(wěn)定，1~6月，廣州實(shí)現(xiàn)簽約金額超200億元，佛山、北京、成都、杭州超100億元，武漢、南京等17個城市超50億元。

在銷售持續(xù)增長的同時，保利地產(chǎn)也在繼續(xù)加快結(jié)轉(zhuǎn)，促進(jìn)利潤較快增長。得益于項目竣工交付的結(jié)轉(zhuǎn)面積與結(jié)轉(zhuǎn)單價的提高，保利地產(chǎn)2019上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入711.41億元，同比增長19.48%。

東吳證券指出，由于結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比提高，保利地產(chǎn)上半年毛利率達(dá)39.77%，同比提升4.38%；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)40.96%，同比提升5.68個百分點(diǎn)。同時，公司凈利率再次提升至18.22%，同比提升2.58%。

另外，結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比例提高也最終推動保利地產(chǎn)動歸母凈利潤同比增長53.28%。截至 2019年6月末，公司預(yù)收賬款3621.06億元，同比提升20.78%，預(yù)收賬款增速高于當(dāng)前營收增速，為未來業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)。

財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 融資優(yōu)勢擴(kuò)大

2019年，房地產(chǎn)調(diào)控的決心與方向仍然堅定，近期，受房地產(chǎn)融資嚴(yán)控和信托資金收緊影響，行業(yè)資金面進(jìn)一步承壓，融資難度顯著提高。同時，住房回歸居住本質(zhì)，對商品房的設(shè)計運(yùn)營和多元配套服務(wù)提出更高質(zhì)量要求，對房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合能力和持續(xù)發(fā)展能力也帶來更大挑戰(zhàn)。

此時，即是央企又是龍頭房企的保利地產(chǎn)，憑借著在融資、拓展、運(yùn)營管理、品牌等方面的專業(yè)實(shí)力，一方面積極捕捉區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，繼續(xù)鞏固行業(yè)地位，擴(kuò)大市場影響力；另一方面，以27年的經(jīng)營沉淀、資金積累，保持充足且低成本的融資空間，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營穩(wěn)健增長。

在上半年資金趨緊背景下，保利地產(chǎn)回款率不降反升。公司上半年累計實(shí)現(xiàn)銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點(diǎn)至86%。

而在負(fù)債端層面，保利地產(chǎn)負(fù)債率降低。東吳證券指出，截止2019年6月底，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為40.5%，較2018年底下降2.1個百分點(diǎn)。凈資產(chǎn)負(fù)債率76.6%，較2018年底下降4.0個百分點(diǎn)。有息負(fù)債規(guī)模為2710億元，而持有貨幣資金高達(dá)1228億元，使現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)提升至2.6倍，償債能力持續(xù)提升。

同時，保利地產(chǎn)發(fā)揮央企信用優(yōu)勢，構(gòu)建了以銀行信貸為主，股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等為輔的多元化融資體系。報告期內(nèi)，公司發(fā)行5億美元債和中期票據(jù)15億元，以低成本儲備長期資金，同時獲批公司債券150億元，保持充足的融資空間。

整體看，2019年上半年，保利地產(chǎn)加權(quán)融資成本僅為4.99%，較2018年下降4個BP，融資成本上的優(yōu)勢持續(xù)擴(kuò)大。

不過，即便有融資優(yōu)勢，保利地產(chǎn)在投資拿地上也較為審慎。上半年，公司拿地金額為533億元，新增容積率面積826萬平方米。其中，一二線城市拓展金額及面積占比分別為78%和60%，三四線城市主要在珠三角、長三角等城市群周邊布局，持續(xù)優(yōu)化儲備結(jié)構(gòu)。

東方證券統(tǒng)計顯示，上半年保利地產(chǎn)的投資強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）僅為21%，較2018年投資強(qiáng)度下降27個百分點(diǎn)。展望下半年，土地市場有望降溫，屆時保利地產(chǎn)這樣資金充裕的公司將有機(jī)會補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。

多元化業(yè)務(wù)協(xié)同進(jìn)步 物業(yè)成標(biāo)桿

在27年的經(jīng)營沉淀、資金積累、產(chǎn)業(yè)聚集基礎(chǔ)上，保利地產(chǎn)從2016年開始探索戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，為企業(yè)尋找多元利潤增長點(diǎn)。為此，公司確定以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的一主兩翼業(yè)務(wù)板塊布局，通過三者的協(xié)同發(fā)展，打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。

不動產(chǎn)投資開發(fā)是公司堅定的主業(yè)方向，兩翼業(yè)務(wù)則是公司重點(diǎn)培育的相關(guān)多元化板塊。圍繞不動產(chǎn)投資開發(fā)，搭建覆蓋物業(yè)管理、銷售代理、商業(yè)管理等十余個綜合服務(wù)板塊，以及以房地產(chǎn)基金、普惠金融為主的不動產(chǎn)金融平臺。

保利物業(yè)近期赴港IPO可以說是保利地產(chǎn)兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展的標(biāo)志性成功。截至4月30日，保利物業(yè)合同管理面積約3.7億平方米，遍布全國27個省、自治區(qū)及直轄市在內(nèi)的136個城市，在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業(yè)，包括549個住宅社區(qū)及268個非住宅物業(yè)。

保利物業(yè)招股書中顯示，其在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排名中持續(xù)保持前五名，而在具備央企背景的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，則排名榜首。

營收方面，截至2019年4月30日，保利物業(yè)收入為17.18億元，較上年同期12.10億元增加5.08億元；2016年度、2017年度、2018年度保利物業(yè)收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。

在其他業(yè)務(wù)上，保利投資顧問繼續(xù)推進(jìn)與業(yè)界龍頭合富輝煌的戰(zhàn)略合作，加大與外部開發(fā)商的合作，報告期內(nèi)新進(jìn)入城市11個，累計覆蓋城市超過 200 個，持續(xù)提升市場競爭力。商業(yè)管理上半年新拓展購物中心、酒店和公寓合計7個項目，以輕資產(chǎn)模式繼續(xù)推動品牌及管理輸出。文/黃婉銀