每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

作為今年唯一一家新晉行業(yè)TOP10的房企，新城控股的銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年1~11月銷售金額及面積分別為1985.65億元、1591.25萬平方米，同比分別增長(zhǎng)88.58%、106.18%。

房地產(chǎn)量?jī)r(jià)飆升的大時(shí)代已經(jīng)過去。新城控股方面認(rèn)為，樓市正在進(jìn)入“房住不炒”的橫盤時(shí)代，橫盤意味著市場(chǎng)成交量基本恒定，不會(huì)再大起大落，房?jī)r(jià)也會(huì)基本橫盤，不會(huì)大漲大跌。”

行業(yè)進(jìn)入“橫盤時(shí)代”

“在不可預(yù)期的不穩(wěn)定市場(chǎng)中，相對(duì)保守的策略是更有效的。”新城控股方面表示，房企整體發(fā)展速度會(huì)減緩，預(yù)計(jì)2019年TOP20房企整體平均增速將降至30%左右。在去杠桿、降債務(wù)的大背景下，流入房地產(chǎn)的資金不會(huì)變得更多。沒有更多資金滾動(dòng)投入，增速下降是必然的。

針對(duì)目前多家房企提出降負(fù)債目標(biāo)，并減少土地獲取及投資，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷指出，對(duì)負(fù)債也不應(yīng)過度排斥。在可預(yù)期的市場(chǎng)中，企業(yè)負(fù)債率略高并無大礙，只要現(xiàn)金流能夠覆蓋經(jīng)營(yíng)成本、還本付息，企業(yè)就沒有問題。

新城控股方面強(qiáng)調(diào)，未來須當(dāng)尊重市場(chǎng)需求的巨大變化，回歸“從自住型客戶→產(chǎn)品需求→土地屬性的核心價(jià)值邏輯”。

新城控股方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，基于國(guó)家宏觀調(diào)控邏輯，預(yù)判未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“大穩(wěn)小亂”、零增長(zhǎng)區(qū)間的“橫盤時(shí)代”。投機(jī)客退場(chǎng)、投資客謹(jǐn)慎、首置改善的自住客登堂已是大勢(shì)所趨。

應(yīng)注重不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值

客戶換場(chǎng)，需求也大不相同?？腿旱年P(guān)注點(diǎn)更多在于住房的長(zhǎng)期價(jià)值，其中包括物業(yè)升值與租賃回報(bào)。因此，無論是項(xiàng)目地段、商業(yè)配套、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)水平、維護(hù)保養(yǎng)都是無可回避的，這都關(guān)乎物業(yè)的租金收益。而未來轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)、升值空間、接盤能力都需仔細(xì)考量，這關(guān)乎資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。

歐陽(yáng)捷指出，在“房住不炒”的定位下，核心地段住房?jī)r(jià)值雖在，價(jià)格卻未必能夠兌現(xiàn)。既沒有合理的經(jīng)營(yíng)收益，也沒有合意的物業(yè)升值，投資收益會(huì)明顯縮水。如果是高端別墅產(chǎn)品，雖然極具價(jià)值，但曲高和寡，轉(zhuǎn)手不易；如果是遠(yuǎn)郊普通住宅，雖然價(jià)格不高，卻時(shí)空錯(cuò)位，時(shí)間成本高昂。

大幅提高效益并不一定意味著必須提高價(jià)格，快速回籠現(xiàn)金流同樣可以提高資金使用效率、降低自有資金占用、提高項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益。

在歐陽(yáng)捷看來，企業(yè)不應(yīng)以降低品質(zhì)、減少配置、取消功能來挽回一些利潤(rùn)，因?yàn)檫@樣做的結(jié)果是損失了企業(yè)好不容易建立起來的品質(zhì)形象與品牌價(jià)值。而如何增效，就需要項(xiàng)目公司精準(zhǔn)抓住客戶需求，特別是在客戶價(jià)值敏感點(diǎn)上做足功課，在觀感質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān)，雖然成本增加不多，卻可以在市場(chǎng)蛋糕不會(huì)更大、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的環(huán)境中脫穎而出。