每經(jīng)記者｜蔡雅蕓    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

對(duì)于即半到來的2019年，今年正值20歲的金科股份近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度。

金科股份董事長、總裁蔣思海對(duì)記者表示，金科對(duì)房企的規(guī)模一直是看重的。他堅(jiān)定地認(rèn)為：“要在行業(yè)里面有一席之地，合適的規(guī)模是必須的。小而美是不可能的，一定是大才能強(qiáng)，大才能抗風(fēng)險(xiǎn)。”

中長期看好地產(chǎn)行業(yè)

在規(guī)模目標(biāo)下，金科在2018年也保持了高頻的拿地動(dòng)作。截至今年三季度，金科已經(jīng)新獲取了92個(gè)土地項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積約1771萬平方米，同比增長超110%。進(jìn)入四季度，金科陸續(xù)在河北正定、廣州、昆明等地獲取了土地。

金科的持續(xù)拿地，是基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中長期的看好。金科方面表示：“盡管現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，但大的基調(diào)是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，中長期是看好的。”

因此在拿地上，金科制定了動(dòng)態(tài)優(yōu)化指標(biāo)。“保證安全邊際，不要太激進(jìn)”是金科如今獲取土地的原則，除了要考量地塊的靜態(tài)利潤，還有考量自有資金IRR（內(nèi)部收益率）的效果，以及做成產(chǎn)品后的去化效果等多重因素，用以防范拿地風(fēng)險(xiǎn)。

目前，金科的城市戰(zhàn)略已經(jīng)形成以二線和強(qiáng)三線城市為主，一線、四線城市為輔的“三圈一帶、核心25城、八大城市圈”戰(zhàn)略。

之所以加強(qiáng)了對(duì)城市的研究，在金科方面看來，中國城市的分化頗為鮮明，不同城市有著不一樣的市場趨勢，因而需要“分析城市”“因城施策”。也因?yàn)榇?，金科?duì)2019年的房地產(chǎn)市場持有“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度。

“融資+人才”支撐規(guī)模需要

事實(shí)上，在“去杠桿”的大基調(diào)下，金科也在嘗試多渠道融資。今年7月31日，金科以“天弘創(chuàng)新-美好生活供應(yīng)鏈第1-8期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”加入了發(fā)行供應(yīng)鏈ABS的行列，資金規(guī)模達(dá)50億元。另外，今年金科還相繼發(fā)行了資金規(guī)模合計(jì)逾百億元的公司債。

在金科方面看來，“房地產(chǎn)企業(yè)本身就是類金融的企業(yè)，資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言就是血液，金科最主要的融資來源是開發(fā)貸，我們各類融資成本會(huì)組合好，就是高成本、中成本、低成本搭配，實(shí)際上它也是一個(gè)平衡。”

根據(jù)金科今年的三季報(bào)，其總負(fù)債約為1742.62億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為83.8%，與去年同期的85.8%所有下降。

房地產(chǎn)行業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，對(duì)人才的需求頗為迫切。金科方面表示，“廣納人才、就地取才”是金科的人才策略，一邊培養(yǎng)內(nèi)部人才，一邊通過“金科之星”在2018年吸納了1000余人加盟。

值得一提的是，金科目前已形成了集傳統(tǒng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營、社區(qū)綜合服務(wù)、文旅康養(yǎng)“四位一體”的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，對(duì)“千億”以后的金科來說，“四位一體”的格局，無論是規(guī)模還是利潤，對(duì)2000億元的目標(biāo)都是一種保障。