每經(jīng)記者｜余蕊均    

▲成都樓宇 每經(jīng)記者張建攝

北京時間11月14日凌晨2點，全球化與世界城市（GaWC）研究網(wǎng)絡公布了最新一期《世界城市名冊》，成都排名上升29位，等級提升為“Beta+”，再創(chuàng)新高。

作為全球最著名的城市評級機構之一，GaWC有一套獨特的評判標準，即以先進生產(chǎn)性服務企業(yè)衡量城市的國際化水平，在其研究體系里，寫字樓里的辦公網(wǎng)點就是連接世界的節(jié)點。三個月前，該機構副主任凱瑟·佩恩和同事本·德拉德到成都調(diào)研——在上一期排名中，成都被暴力拉升4個級別至Beta-，全球增幅第一，他們希望探尋背后的增長密碼。

調(diào)研結果讓他們感到驚喜，這座中國內(nèi)陸城市對以法律、金融、會計、咨詢等為主的先進生產(chǎn)性服務企業(yè)吸引力迅速擴大。這也解釋了為什么成都與世界城市的連通度能以全球最大增幅躍升。

“國際高端企業(yè)、一線品牌陸續(xù)落地，說明成都已經(jīng)具備了能夠承載它們發(fā)展、發(fā)揮它們功能的空間。”成都市樓宇經(jīng)濟促進會秘書長張萍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，樓宇的發(fā)展水平一定程度代表了城市經(jīng)濟的能級，“如今成都在世界城市中的排名再度提升，不僅是對城市本身的肯定，也反映出樓宇經(jīng)濟建設的成效。”

當前，成都正在進行國家級樓宇經(jīng)濟服務標準化試點，從標準化入手，建立起一套調(diào)控、引導、規(guī)范商業(yè)、商務辦公市場的標準體系和系統(tǒng)規(guī)則，引導商業(yè)、商務樓宇回歸產(chǎn)業(yè)平臺，助推樓宇經(jīng)濟高質量發(fā)展。成都市商務委主任陳麟表示，將把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為助推城市產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟高質量發(fā)展的重要抓手，完善標準體系、規(guī)范行業(yè)自律、搭建資源平臺、做優(yōu)企業(yè)服務，進一步激活城市商業(yè)、辦公樓宇產(chǎn)業(yè)承載、集聚、衍生功能，加快營造國際化、便利化營商環(huán)境。

“連接世界的節(jié)點”

成都和倫敦怎樣聯(lián)系到一起？

戴德梁行大中華區(qū)董事容亞當舉了一個例子：當遇到企業(yè)的出海需求時，他們將首先整合企業(yè)所在地、出海目的地和總公司三地資源，組建“工作小組”，然后研究各地案例，尋求最佳方案，最后，還將找來法律、會計等領域的公司，解決細節(jié)問題。

不只房地產(chǎn)顧問公司，包括銀行、律所、會計師事務所等在內(nèi)的國際高端服務業(yè)企業(yè)皆是如此。他們遍布全球的辦事處，如“基站”一般發(fā)生聯(lián)系，城市也因此產(chǎn)生互動。

這就是GaWC獨樹一幟的研究體系，以先進生產(chǎn)性服務業(yè)為切入點，聚焦城市是如何聯(lián)系起來的。這些服務業(yè)企業(yè)不僅可以貢獻GDP，還能為其他產(chǎn)業(yè)提供服務。

“我們研究全球175個大型先進生產(chǎn)性服務企業(yè)，對他們在全球707個城市的布局作出統(tǒng)計，在城市之間，他們的（辦公室）聯(lián)系到底意味著什么？”GaWC發(fā)起人、英國皇家社會科學院院士泰勒舉例說，比如你在紐約工作，可以擁有這項服務，可以和全球其他地方合作，說明這座城市的連接性很強，外部性很好。

時隔7年再相見，佩恩眼前的成都已躋身全球強二線城市行列，與波士頓、漢堡、哥本哈根等城市比肩。

她在這次調(diào)研中反復強調(diào)，世界經(jīng)濟的主要推動力量已從工業(yè)經(jīng)濟轉型為知識型經(jīng)濟，而高端服務行業(yè)的集中度高、創(chuàng)新性強、附加值高，“是城市軟性的‘基礎設施’”，能夠改變城市與城市之間的連接關系，是現(xiàn)代城市發(fā)展的動力源泉。

調(diào)研結果讓佩恩感到驚喜，成都的全球連通性有了極大的提升，這座中國城市正在發(fā)生積極的變化。

有兩組數(shù)據(jù)可以說明：普華永道成都辦事處負責人楊權梅表示，營業(yè)不到三年，團隊已從最初的4人擴大到80人；戴德梁行華西區(qū)總經(jīng)理張裕鵬透露，2012年德勤入駐成都時，尋求的辦公面積約為2000~3000平方米，而最近落戶的一家咨詢公司，首個辦公區(qū)域達到40000平方米，并且，“這是一種趨勢”。

另一個問題在于，隨著企業(yè)不斷匯聚，城市的硬件基礎設施能否滿足日益增長的市場需求？成都是否已經(jīng)準備好了？

對此，張萍是充滿信心的。2014年11月，成都市樓宇經(jīng)濟促進會成立，是國內(nèi)首個樓宇經(jīng)濟行業(yè)組織，作為秘書長的她，4年來見證了一家家企業(yè)找到“安家之所”，也見證了一棟棟樓宇的轉型升級。

“如果不具備國際化、現(xiàn)代化的樓宇，他們也不可能來。”她在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時直言，企業(yè)、品牌愿意在這里聚集，說明成都已經(jīng)具備了能夠承載其發(fā)展、發(fā)揮其功能的樓宇空間。

以仁恒置地廣場為例，作為成都首批超甲級商務寫字樓，其入駐企業(yè)包括了IBM、德國大眾、杜邦等40余家世界500強企業(yè)，外資企業(yè)、機構占比高達70%；成都IFS自開業(yè)以來，不斷吸引國際高端服務業(yè)企業(yè)進駐，如花旗銀行、渣打銀行、麥肯錫、畢馬威等，它們相互推動，造就了成都的又一個商業(yè)中心。

正如渣打銀行華西區(qū)總經(jīng)理兼成都分行行長邱國光所言，在紐約，渣打銀行一定會在時代廣場落腳，在成都則必選IFS，因為“這些地標建筑不僅能為公司帶來巨大的商貿(mào)流量，更能提供完整的商業(yè)生態(tài)圈。”

精準定位明確“我是誰”

沒有梧桐樹，何來金鳳凰。這一點，因商而立的成都是知道的，這也是其為何要大力提升樓宇品質、推動標準化建設，發(fā)展高質量樓宇經(jīng)濟的原因所在。

“我們認識到，樓宇是現(xiàn)代服務業(yè)的重要載體，今天的樓宇布局就是明天的產(chǎn)業(yè)布局。如不抓住新常態(tài)下城市動能轉換、產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略機遇，針對商業(yè)及辦公寫字樓實施分類調(diào)控、差異化的引導，今天的樓宇功能品質不優(yōu)、服務質量不高，會成為未來影響產(chǎn)業(yè)高端導入、高端產(chǎn)業(yè)集聚的‘短板’。”成都市商務委樓宇經(jīng)濟處（園區(qū)發(fā)展處）副處長吳科宇對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“需要職能部門，在促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展中扮演好‘市場增進者’角色，用好政府‘有形之手’，與市場‘無形之手’形成合力。”

一份調(diào)研報告顯示，自2008年起，成都商業(yè)、辦公樓宇發(fā)展迅猛，但由于缺乏樓宇行業(yè)管理標準和與住宅房地產(chǎn)差異化的發(fā)展政策，商業(yè)房地產(chǎn)市場監(jiān)督相對乏力，樓宇市場處于相對自由發(fā)展的狀態(tài)。

尤其是散售型商務寫字樓因為產(chǎn)權分割所帶來的弊端逐漸顯露。一個例子是，位于成都天府廣場黃金地段的摩爾百盛，曾經(jīng)是“潮流不息”的百貨大樓和含金量頗高的“納稅大戶”，但由于分割銷售為1000多個業(yè)主，決策分散，錯失了中心城區(qū)功能升級、業(yè)態(tài)調(diào)整的機遇、最終導致虧損停業(yè)。

成都希望改變優(yōu)質項目招商、高端企業(yè)引進面臨的“好樓難找、良鋪難求”局面，更重要的是，通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟，加快重塑城市經(jīng)濟地理、提升產(chǎn)業(yè)承載能力，培育城市發(fā)展新動能。

“土地資源是有限的，開發(fā)建筑、開發(fā)載體已經(jīng)走到了末端。”張萍在接受采訪時表示，“現(xiàn)在的關鍵是怎么把已經(jīng)開發(fā)的樓宇運營好，所以成都率先在全國提出了‘樓宇經(jīng)濟’四個字，就是如何把一個建筑載體演變?yōu)榻?jīng)濟載體。”

從概念看，樓宇經(jīng)濟被認為是依托城市商業(yè)中心或產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的樓宇載體，通過開發(fā)、出租或出售等方式，引進各種企業(yè)，從而引進稅源、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。

所謂演變，核心在運營。比如，對于老樓，可以采用“就地重塑”的方式，包括形態(tài)的、業(yè)態(tài)的以及文態(tài)的重塑，張萍告訴記者，鹽市口附近一棟20年左右的老樓，經(jīng)過重塑，已經(jīng)從傳統(tǒng)的批發(fā)市場變成了某運動品牌集零售、體驗、娛樂等為一體的產(chǎn)業(yè)大樓。“過去一年銷售額大概三四千萬元，今年一季度就達到了（這個業(yè)績）。”

不僅如此，更多的樓宇開始有了精準定位，明確知道“我是誰”。張萍說，目前成都共有70余棟專業(yè)特色樓宇，涵蓋電子商務、金融、文化創(chuàng)意、研發(fā)設計等服務業(yè)領域，通過提供有針對性的設備設施和專業(yè)服務，能夠進一步提升對某一產(chǎn)業(yè)的聚集能力。

“比如中海國際中心，它的10棟超甲級寫字樓中就有10個不同的專業(yè)特色打造方向，這也便于形成樓宇的特色標簽。”張萍解釋說，“同時，它還有利于區(qū)域樓宇經(jīng)濟產(chǎn)值的增加，而當樓宇形成特色后，也將帶動樓宇周邊整個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造。”

以標準化推動城市“精明增長”

事實上，隨著城市化進程的加快，中國已經(jīng)成為全球最大的高端商業(yè)、辦公樓宇投資市場，當拔地而起的高樓占據(jù)了大量城市空間，如何優(yōu)化樓宇的資源配置，成為影響各地經(jīng)濟社會發(fā)展的重要一環(huán)。

中國標準化研究院副院長邱月明此前接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，雖然成都樓宇經(jīng)濟起步不算早，但隨著地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府、社會團體、企業(yè)都對發(fā)展樓宇經(jīng)濟傾注了很大的心力，已經(jīng)做出了不少創(chuàng)新點。

吳科宇希望，能夠盡快總結提煉一批成都樓宇經(jīng)濟標準化成果，“形成可復制可推廣的‘成都經(jīng)驗’，為全國樓宇經(jīng)濟高質量發(fā)展貢獻力量。”

九層之臺，起于累土?；仡櫝啥紭怯罱?jīng)濟的發(fā)展歷程，其實一直與“標準”二字緊密相連。

早在2012年，成都制定發(fā)布了全國首個商務寫字樓地方標準——《成都市商務寫字樓等級劃分》，對商務寫字樓等關鍵術語進行清晰界定，提出樓宇持有比例、建設品質、運營能力、物業(yè)服務、環(huán)保節(jié)能、公共服務等分類評價標準，為政策制定、開發(fā)投資、招商選址提供評價和決策指引。

其后，成都相繼成立樓宇經(jīng)濟促進會、商務委樓宇經(jīng)濟處、樓宇等級評定委員會，以更為系統(tǒng)的體系架構推進標準實施。

2016年4月，成都在全國率先組織實施商務寫字樓等級評定，按照“政府監(jiān)督、行業(yè)自律、市場主導、公眾參與”的原則，評定出首批超甲級寫字樓8棟、甲級商務寫字樓10棟。

去年12月，國家標準委批準成都牽頭開展《樓宇經(jīng)濟術語》《樓宇公共服務》《樓宇等級要求》3項國標研制工作，批復成都開展國家級樓宇經(jīng)濟服務標準化試點，開啟了成都樓宇經(jīng)濟標準化的新征程……

目前，成都已評定超甲級、甲級商務寫字樓30棟，平均入駐率超過80%，吸納就業(yè)10萬余人，其中40%為跨國企業(yè)高管和高級技術人才。

不久前，國際標準化組織（ISO）秘書長塞爾吉奧·穆?？ǖ匠啥伎疾?，對政府、行業(yè)、企業(yè)共同推動樓宇經(jīng)濟服務標準化工作的做法表示高度贊賞。

穆希卡表示，當前的中國經(jīng)濟正在從高速度到高質量發(fā)展轉變，成都在樓宇經(jīng)濟服務標準化領域所做的工作在全球范圍內(nèi)都是一種創(chuàng)新，充分體現(xiàn)了“標準”對國家和社會經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎作用。

作為世界上最大的非政府性標準化專門機構，ISO是國際標準化領域中一個十分重要的組織。“ISO將不遺余力支持中國、支持成都，把成都的地方標準提升為國際標準，以國際視野推動成都樓宇經(jīng)濟服務標準化工作走向世界舞臺。”他說。

標準決定質量。從運營者的角度來看，標準化建設帶來的一系列品質提升，也推動了自身業(yè)績的增長。據(jù)悉，成都有19棟超甲級、甲級商務寫字樓年均稅收貢獻超過億元，其中更出現(xiàn)了“十億元樓宇”，“立起來的開發(fā)區(qū)”作用已經(jīng)顯現(xiàn)。

用佩恩的話說，世界城市是集中性的，隨著全球80%以上的GDP向城市聚攏，城市的發(fā)展愈加依賴規(guī)模效應。而作為城市里廣泛存在的“垂直集聚區(qū)”，通過標準化樹立高端發(fā)展導向，樓宇無疑將成為推動城市“精明增長”的重要力量。