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每經(jīng)記者 白亞靜

上周末，萬科（000002，SZ）發(fā)布公告稱，萬科董事會(huì)已同意萬科物業(yè)的業(yè)務(wù)通過市場(chǎng)化道路，追求快速增長的總體策略。不過，作為曾經(jīng)的營銷利器，在并購與合作的擴(kuò)張中，萬科物業(yè)如何解決萬科與其他房企的競爭？

已在萬科地產(chǎn)板塊落地多時(shí)的合伙人制度，也被引入萬科物業(yè)。在分拆上市前夕，為萬科物業(yè)員工提供股權(quán)，預(yù)計(jì)將極大解決物業(yè)板塊員工流動(dòng)性過大的問題。

接收非萬科樓盤

在地產(chǎn)的黃金時(shí)代，萬科物業(yè)不用考慮收入、利潤等財(cái)務(wù)數(shù)字，作為萬科樓盤的營銷利器，衡量它價(jià)值的是客戶滿意度、管理面積等指標(biāo)。當(dāng)物業(yè)公司入不敷出時(shí)，往往可以獲得集團(tuán)補(bǔ)助。

自從去年彩生活上市后，萬科物業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程也開始提速，對(duì)盈利能力要求開始提高，并通過“睿服務(wù)”進(jìn)行擴(kuò)張，分拆上市意圖明顯。萬科總裁郁亮稱，原本想發(fā)展一段時(shí)間再說，但現(xiàn)在看來，時(shí)間不等人。

然而，將樓盤的營銷利器市場(chǎng)化，則不可避免地要遇到競爭問題，以前萬科物業(yè)從來不接收其它開發(fā)商的物業(yè)業(yè)務(wù)。

過去，萬科物業(yè)通過服務(wù)質(zhì)量、資產(chǎn)增值，推動(dòng)著萬科樓盤的銷售。萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾表示，萬科的戰(zhàn)略愿景之一就是為業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，其物管超過10年以上的老社區(qū)里，有85%的項(xiàng)目售價(jià)高于周邊小區(qū)。以深圳萬科坂田片區(qū)的四季花園項(xiàng)目為例，增值幅度遠(yuǎn)超周邊樓盤。

萬科股東大會(huì)上，有中小股東質(zhì)疑稱，如果市場(chǎng)化，萬科樓盤如何與其他房企競爭？

在這一問題上，萬科的思路是繞開存在直接競爭關(guān)系的在售樓盤，多接收現(xiàn)有已銷售完畢的成熟社區(qū)。萬科方面表示，萬科物業(yè)擴(kuò)張的思路是，主要接觸國有開發(fā)商手中的樓盤，用“睿服務(wù)”作為接受其他開發(fā)商物業(yè)業(yè)務(wù)的工具，保留業(yè)主與原物業(yè)公司的物業(yè)合同，由原物業(yè)公司出面做物業(yè)管理、聘用、收費(fèi)等，萬科幫其管理員工和服務(wù)流程。

用合伙人制突破管理痛點(diǎn)

在萬科物業(yè)的市場(chǎng)化推進(jìn)過程中，其股權(quán)、人事制度也是改革方向之一。

根據(jù)此次公告，萬科物業(yè)將面向其內(nèi)部員工進(jìn)行股權(quán)增發(fā)，增發(fā)后，10%的股份屬于內(nèi)部員工，其中，3.3%的股份在2015年內(nèi)直接分配給物業(yè)員工，剩余6.7%的股份作為未來的激勵(lì)措施，暫不歸到個(gè)人名下，未來滿足設(shè)定的考核標(biāo)準(zhǔn)后，再轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司員工。

目前，每股的認(rèn)購價(jià)格將由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。但不論估值結(jié)果如何，這一價(jià)格肯定極具吸引力，畢竟萬科物業(yè)正處于分拆上市前夕。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，萬科物業(yè)的服務(wù)滿意度更高，現(xiàn)金流較為實(shí)在。雖然不能保證上市后，萬科物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)一定很高，但只要有資本推動(dòng)，其價(jià)值肯定會(huì)高于現(xiàn)有的一些物業(yè)公司。

萬科物業(yè)員工的流動(dòng)性很大，平均司齡在2年左右，遠(yuǎn)低于萬科地產(chǎn)板塊員工司齡。

在談及物業(yè)痛點(diǎn)時(shí)，彩生活董事局主席潘軍曾不止一次表示，資金不是問題，收購也比預(yù)期容易，培養(yǎng)員工、找出合適的人才，才是物業(yè)公司發(fā)展的最大痛點(diǎn)。

朱保全曾表示，解決流動(dòng)性問題很難，其內(nèi)部的業(yè)務(wù)經(jīng)理認(rèn)為是公司的人事政策問題，而人事經(jīng)理認(rèn)為是社會(huì)問題，調(diào)研后，他曾打算投入幾千萬元改善基層員工的生活條件。

對(duì)此，高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋稱，通過股權(quán)激勵(lì)，一方面可以留下有能力的員工，改善員工流動(dòng)性過大的問題，另一方面，還可以將員工利益和企業(yè)利益進(jìn)行捆綁。