文/涵茗

中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)顯示，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大部分企業(yè)上半年負(fù)債率較去年底上升超過10%的大背景下，三季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率正大幅上升。甚至以資金周轉(zhuǎn)快速著稱的龍頭房企萬科三季度資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)78.97%，保利則為80.74%。

但龍湖地產(chǎn)今年的負(fù)債率卻有望保持在65%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。75%是這家素來注重財(cái)務(wù)安全的企業(yè)所堅(jiān)守的負(fù)載率上限。高盛的最新報(bào)告指出，2011年年末龍湖的資產(chǎn)負(fù)債率有望降至近年來罕見的低水平——僅65%，而同期全行業(yè)的平均負(fù)債率早就已經(jīng)超過70%。在宏觀調(diào)控政策沒有絲毫放松的狀況下，龍湖表示，在審慎及靈活的銷售策略支持下，公司回款及手頭現(xiàn)金保持充裕，仍然有信心在明年維持負(fù)債比率上限75%不變。

龍湖地產(chǎn)極佳的銷售業(yè)績(jī)，顯然是公司能在這個(gè)最冷的地產(chǎn) “冬季”依然可以降低負(fù)債水平的原因。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍湖地產(chǎn)11月的月度銷售額達(dá)到30.1億元，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前十甲的地產(chǎn)巨頭中排名前三。

中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)價(jià)說，良好的現(xiàn)金狀況和較低的負(fù)債率對(duì)于龍湖來說意味著更多的機(jī)會(huì)和主動(dòng)權(quán)。在明年調(diào)控沒有明顯放松預(yù)期前提下，充裕的現(xiàn)金有利于龍湖在市場(chǎng)中能夠執(zhí)行既定的策略，在產(chǎn)品的定價(jià)上也比資金鏈吃緊、庫(kù)存高企的企業(yè)有了更多的主動(dòng)權(quán)。

較低資產(chǎn)負(fù)債率

同策咨詢機(jī)構(gòu)昨日提供的一份地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平顯示，三季度整個(gè)行業(yè)的平均負(fù)債率已經(jīng)由年中的65%上升至73.1%，幾乎所有的國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商目前都有著極高負(fù)債率。除萬科和保利外，金地的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74.86%，中糧地產(chǎn)達(dá)到72.09%，“招保萬金”四家地產(chǎn)公司中，僅招商的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%。

上海同策咨詢顧問有限公司張宏偉認(rèn)為，這和龍湖靈活的市場(chǎng)銷售策略有關(guān)。事實(shí)上，在多家房地產(chǎn)公司銷售額環(huán)比大幅下降的情況下，龍湖在11月依然取得30.1億元的銷售業(yè)績(jī)，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)排名前列。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，龍湖的銷售佳，源于遵循“隨行就市、合理定價(jià)”的原則制定銷售策略，主動(dòng)加大優(yōu)惠力度。僅10月份啟動(dòng)的“搶收華東”促銷就獲得接近20億元的認(rèn)購(gòu)金額。2011年11月，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額30.1億元，僅次于萬科和保利。而前11月的合同銷售總額累計(jì)達(dá)356.4億元，同比上漲28.6%，已經(jīng)超出去年全年23億元。

但在拿地方面，龍湖仍然保持審慎的原則，這使龍湖能夠保持良好的現(xiàn)金流。截至目前，龍湖手中的現(xiàn)金已經(jīng)超過100億。

或擁有更多發(fā)展機(jī)會(huì)

張宏偉說，在目前全行業(yè)業(yè)績(jī)低迷的背景下，低資產(chǎn)負(fù)債率不僅意味著公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于同行，還意味著相比其他企業(yè)，龍湖會(huì)有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師評(píng)價(jià)，充裕的現(xiàn)金將會(huì)令龍湖的營(yíng)銷策略比資金鏈吃緊、庫(kù)存高企的同行有更多的靈活性和主動(dòng)權(quán)。

與此同時(shí)，市場(chǎng)的調(diào)控使土地價(jià)格也處于低谷，為龍湖低價(jià)拿地贏得了更好的機(jī)遇期。同時(shí)，低迷市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)還包括那些資金鏈繃斷的企業(yè)拋出的好項(xiàng)目。另外，如市場(chǎng)開始回暖，較低的負(fù)債率也更有利于企業(yè)利用資金杠桿加快擴(kuò)張。

事實(shí)上，整個(gè)行業(yè)目前的資金鏈正在呈持續(xù)收緊的趨勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告稱，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在明年上半年資金狀況會(huì)由偏緊向緊張過渡。開發(fā)商必須要為屆時(shí)的資金壓力提前作好準(zhǔn)備。而在目前整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境變得更緊的時(shí)候，降價(jià)促銷幾乎將成為房企業(yè)唯一的殺手锏。

但即使降價(jià)銷售，市場(chǎng)依然難改頹勢(shì)。雖然有多家地產(chǎn)公司采取八折以上的價(jià)格大幅打折，但11月份，上海樓市的成交量依然達(dá)到最近七年以來的最低點(diǎn)。而在北京，11月的庫(kù)存也是創(chuàng)造了新高。

上海一家地產(chǎn)商的負(fù)責(zé)人稱，連續(xù)調(diào)控削弱了市場(chǎng)的人氣，讓很多購(gòu)房者即使降價(jià)也要觀望。但這樣的背景，龍湖不僅能在土地市場(chǎng)獲得更多機(jī)會(huì)，也有機(jī)會(huì)通過兼并其他房企獲得更多優(yōu)質(zhì)資源。

從這個(gè)意義上說，這個(gè)冬天的低負(fù)債率，極有可能成為龍湖在下一輪經(jīng)濟(jì)周期高速發(fā)展的動(dòng)力源泉。