港股物企上市企業(yè)再迎“頭部公司”。11月17日，金科智慧服務(wù)（09666.HK）正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，總市值298億元，位列已上市物業(yè)股第六位。本次上市共發(fā)行1.34億股，每股定價(jià)44.7港元，共募集資金約57.38億港元（超額配股權(quán)行使后）。 盡管經(jīng)歷了港股市場(chǎng)規(guī)模龐大的新股發(fā)行潮，物業(yè)板塊進(jìn)入調(diào)整新階段，但以金科智慧服務(wù)為例的龍頭“明星股”依舊獲得了市場(chǎng)矚目。據(jù)金科智慧服務(wù)股份配發(fā)結(jié)果顯示，其股份發(fā)售價(jià)厘定為44.7港元/股，在香港公開(kāi)發(fā)售初步提呈發(fā)售股份中，其獲得了約11.17倍的超額認(rèn)購(gòu)。 開(kāi)盤(pán)之后，金科智慧服務(wù)股價(jià)應(yīng)聲上漲，盤(pán)中最高漲至48.00港元/股，較發(fā)售價(jià)升7.38%。國(guó)盛證券在當(dāng)天發(fā)布的研報(bào)中指出，考慮到公司強(qiáng)勁的市場(chǎng)化外拓競(jìng)爭(zhēng)力以及良好的盈利成長(zhǎng)性，給予公司目標(biāo)價(jià)62.0港元，首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。 事實(shí)上，金科智慧服務(wù)的股票發(fā)行價(jià)，在目前已經(jīng)在香港上市的物業(yè)管理公司中屬于較高者，募資金額也位于行業(yè)前列，高于目前已完成IPO的物業(yè)管理公司平均募資額。而金科智慧服務(wù)不管在發(fā)售或是上市首日都能有優(yōu)越的表現(xiàn)，與其自身業(yè)務(wù)模式有著不可分割的關(guān)系。 超額認(rèn)購(gòu)，明星基石加持 Wind數(shù)據(jù)顯示，26家A+H物業(yè)股上半年算術(shù)平均漲幅為53.6%，加權(quán)平均漲幅為117%。盡管9月以來(lái)，港股物業(yè)板塊遭遇大幅回調(diào)，但“好公司”仍然受到市場(chǎng)偏愛(ài)。 作為深耕物業(yè)賽道20年的選手，金科智慧服務(wù)早在2006年便開(kāi)始為獨(dú)立第三方提供增值服務(wù)，并開(kāi)始全國(guó)化擴(kuò)張，在管面積從2017年的6240萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2019年年底的1.2億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到近40%。截至2020年6月30日，金科智慧服務(wù)已布局“京津冀、成渝、長(zhǎng)三角、中原、長(zhǎng)江中游、大灣區(qū)”六大核心城市群，在管面積1.297億平方米，簽約面積約2.56億平方米，過(guò)去三年，在管面積的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)39.0%，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)物業(yè)在管總建筑面積20.5%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率。 管理面積的增長(zhǎng)也為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。2019年，金科智慧服務(wù)營(yíng)收23.28億元，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率49.1%，毛利潤(rùn)近三年復(fù)合增長(zhǎng)率50.5%，凈利潤(rùn)近三年復(fù)合增長(zhǎng)率81.5%。與在港上市企業(yè)對(duì)比，金科智慧服務(wù)三年凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率位居第四。盡管受疫情影響，今年上半年金科智慧服務(wù)仍保持住穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)情況，營(yíng)收達(dá)13.70億元，毛利率與凈利率分別為31.6%和22.1%。 持續(xù)上升的盈利能力也讓金科智慧服務(wù)獲得了包括泰康人壽、高瓴資本等基石投資者的認(rèn)可。招股書(shū)顯示，金科智慧服務(wù)共引入10家基石投資者，合共認(rèn)購(gòu)約26.74億港元，其中泰康人壽認(rèn)購(gòu)5.81億港元股份，高瓴資本、雪湖資本等知名投資機(jī)構(gòu)均認(rèn)購(gòu)3.88億港元股份，UBSAM、MWAL等海外投資機(jī)構(gòu)均認(rèn)購(gòu)2.33億港元股份，鎖定期為6個(gè)月。若按招股價(jià)44.7港元計(jì)算，基石投資者投入認(rèn)購(gòu)資金占了全球發(fā)售募資近四成，也因此吸引了其他普通投資者及專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者前來(lái)參與認(rèn)購(gòu)，按公司公告可知，其公開(kāi)發(fā)售部分獲得11.17倍認(rèn)購(gòu)，國(guó)際配售部分更獲大幅超額認(rèn)購(gòu)。 60%資金用于外部擴(kuò)張 物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上，可以視作但不僅限于房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的延續(xù)。 具體來(lái)看，物管行業(yè)是“存量+增量”的發(fā)展模式，興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，目前物管公司社區(qū)增值服務(wù)仍處于發(fā)展初期，存量項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模和價(jià)值都仍有相當(dāng)大的發(fā)展空間；從增量來(lái)看，大量龍頭房企拆分物業(yè)板塊上市，保障內(nèi)生的規(guī)模增長(zhǎng)，同時(shí)，外拓能力較強(qiáng)的物管公司還能夠通過(guò)多元渠道增加來(lái)自第三方的新增在管面積占比，提高市場(chǎng)份額，從而保障中長(zhǎng)期的規(guī)模增長(zhǎng)。 憑借強(qiáng)大的市場(chǎng)外拓能力，金科智慧服務(wù)對(duì)母公司的依賴(lài)逐年降低。2017年~2019年及今年截至2020年6月30日，金科智慧服務(wù)來(lái)自金科集團(tuán)項(xiàng)目的在管總面積占其在管總面積的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%，外拓面積占在管總面積的53.4%，在行業(yè)內(nèi)已屬高位；為金科集團(tuán)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益占總收益的53.7%、46.2%、39.7%、42.3%及40.8%，這不僅促進(jìn)其管理規(guī)模高效擴(kuò)張，也進(jìn)一步鞏固了在行業(yè)的領(lǐng)先地位。 金科智慧服務(wù)在招股書(shū)中指出，所得款項(xiàng)凈額的約60%將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和地理覆蓋范圍深度及廣度；約10%將用于升級(jí)數(shù)字化及智慧管理系統(tǒng)；約20%將用于進(jìn)一步發(fā)展增值服務(wù)；約10%將用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。 據(jù)了解，在已上市的物業(yè)公司中，用于物業(yè)管理業(yè)務(wù)擴(kuò)張的金額比例為34%至77%。顯然，金科智慧服務(wù)的IPO募資所得款項(xiàng)凈額用于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)展的比例，處于目前眾多已上市物業(yè)企業(yè)中的中位。而針對(duì)第三方面積的大力擴(kuò)張，也符合目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。 事實(shí)上，外拓項(xiàng)目不斷提升的背后離不開(kāi)公司差異化的競(jìng)爭(zhēng)能力以及行業(yè)領(lǐng)先的業(yè)主滿意度水平。 金科智慧服務(wù)專(zhuān)注于打造智慧科技服務(wù)型企業(yè)，建立了國(guó)內(nèi)首個(gè)全業(yè)態(tài)、全實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)中心—天啟大數(shù)據(jù)中心，為未來(lái)智慧化社區(qū)管理提供深度決策支撐，大幅提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、優(yōu)化客戶體驗(yàn)，尤其是透過(guò)借助數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、場(chǎng)景等多層面的連接，打造智慧生活生態(tài)圈，提升用戶黏性，構(gòu)筑了其在行業(yè)中較高的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。公司業(yè)主滿意率已連續(xù)8年超過(guò)90%，憑借良好的口碑效應(yīng)，不僅讓公司在獲取項(xiàng)目成本低的同時(shí)獲得了較高的溢價(jià)，為毛利率的提升帶來(lái)了支撐。 增長(zhǎng)高確定性受市場(chǎng)關(guān)注 金科智慧服務(wù)的發(fā)展歷程，擴(kuò)張并不是主基調(diào)，打造品質(zhì)護(hù)城河，鞏固基本盤(pán)并以此為基礎(chǔ)積極外拓成為20年發(fā)展以來(lái)“最重要的事情”。這一點(diǎn)，從城市布局上可見(jiàn)一斑。 金科智慧服務(wù)規(guī)模增速驚人，更難得的是能保持聚焦深耕核心城市。截至2020年6月30日，金科智慧服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋中國(guó)24個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的133個(gè)城市，并連續(xù)5年榮獲中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)，在西南、華中等區(qū)域擁有極高的市場(chǎng)占有率，連續(xù)6年保持中西部市場(chǎng)占有率領(lǐng)先。 高能級(jí)城市布局的特點(diǎn)，以及金科股份高端精品戰(zhàn)略形成的大量高端社區(qū)，使得金科智慧服務(wù)更容易獲得高于同行的服務(wù)溢價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，金科智慧服務(wù)近三年凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率81.5%，遠(yuǎn)高于同期物管十強(qiáng)凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率52.2%，物管百?gòu)?qiáng)復(fù)合增長(zhǎng)率26.1%。 展望未來(lái)，背靠強(qiáng)大的母公司金科股份的同時(shí)，金科智慧服務(wù)積極開(kāi)拓業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)空間，不僅未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大，且增長(zhǎng)確定性極高。 作為金科智慧服務(wù)的母公司，金科股份各項(xiàng)業(yè)務(wù)正處于高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展階段。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月金科股份合同銷(xiāo)售面積分別約為840萬(wàn)平方米、1340萬(wàn)平方米、1910萬(wàn)平方米及860萬(wàn)平方米，其中2019年合同銷(xiāo)售建筑面積位列行業(yè)第八。與此同時(shí)，截至2020年6月底，金科股份儲(chǔ)備總建面達(dá)到7400萬(wàn)平方米，大量物業(yè)將在未來(lái)若干年內(nèi)逐步交付，這讓金科智慧服務(wù)未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)得到較好鎖定和保障。 金科智慧服務(wù)堅(jiān)持以科技創(chuàng)新為發(fā)展引擎，高起點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府公建、軌道交通、高校醫(yī)院、文旅景區(qū)等多業(yè)態(tài)，并持續(xù)整合優(yōu)質(zhì)資源。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）