住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易？

這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿首次提出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。而當(dāng)前，絕大部份地區(qū)的房產(chǎn)交易以建筑面積計(jì)價(jià)，僅有重慶等極少數(shù)地區(qū)以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

業(yè)內(nèi)專家大多較為冷靜，均認(rèn)為該規(guī)范剛剛開(kāi)始征求意見(jiàn)，具體落地需要時(shí)間，具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)施后的效果尚不好判斷。

也有分析師認(rèn)為，此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律，不宜過(guò)度解讀。

以建筑面積計(jì)價(jià)引發(fā)的問(wèn)題，長(zhǎng)期困擾購(gòu)房者。征求意見(jiàn)稿也在起草說(shuō)明中指出，本條（指：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易）是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。

目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

去年7月，新華社曾發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中追問(wèn)：“既然國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，為何我國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門(mén)治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時(shí),能否回應(yīng)公眾關(guān)于公攤面積亂象的關(guān)切？”

公攤面積不是一個(gè)新鮮話題，但每每都能引發(fā)激烈爭(zhēng)論。此次，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿，能否解決公攤面積的頑疾？征求意見(jiàn)稿所要求的新建住宅全裝修交付對(duì)開(kāi)發(fā)商又有什么樣的影響？

就此，證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪了房企高管、房地產(chǎn)行業(yè)分析師等多位業(yè)內(nèi)人士。

業(yè)內(nèi)人士相對(duì)冷靜

總結(jié)來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士更為冷靜，均認(rèn)為該規(guī)范剛剛開(kāi)始征求意見(jiàn)，具體落地需要時(shí)間，具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)施后的效果尚不好判斷。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

不過(guò)，也有分析師認(rèn)為，此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不宜過(guò)度解讀。而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對(duì)設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

某房企高管在接受證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)表示，已經(jīng)注意到該征求意見(jiàn)稿，正在向?qū)幼〗ú康耐铝私馇闆r。現(xiàn)在直觀的感受只是計(jì)價(jià)方式改變，后續(xù)是否會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)及其他方面的影響，現(xiàn)在還無(wú)法判斷，要過(guò)一段時(shí)間再看（政策的效果）。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，住建部新出的這項(xiàng)政策符合中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也迎合了國(guó)際潮流，畢竟世界上絕大部分國(guó)家的房子是按照套內(nèi)面積計(jì)算的。咱們國(guó)家最早參照了香港的經(jīng)驗(yàn)，多使用建筑面積進(jìn)行計(jì)算，這就涉及到公攤面積的合理性。過(guò)去，有些開(kāi)發(fā)商的房子公攤面積可以占到建筑面積的20%、30%，甚至是40%、50%，這是非常可怕的比例，出現(xiàn)了失控的格局。

宋丁還認(rèn)為，采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)更真實(shí)地反應(yīng)了房子價(jià)格，房子單價(jià)會(huì)上升，不過(guò)總價(jià)是不變的，市場(chǎng)也不用過(guò)度擔(dān)心。考慮到之前那么多年采用建筑面積測(cè)量，新政策應(yīng)該會(huì)設(shè)置一個(gè)過(guò)渡期，在這期間不同地方還采用不同的方式。

東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈路遙向證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示：

1、此次公布的是一個(gè)征求意見(jiàn)稿，包括其中提到的全裝修交付等細(xì)則還未給出，因此不代表其能夠很快落地；

2、關(guān)于套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只是計(jì)價(jià)方式的改變。在過(guò)去，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于套內(nèi)面積這部分并不公開(kāi)透明，因此采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)能夠減少買賣雙方的矛盾。采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，并不代表購(gòu)房成本的下降，總價(jià)依然是不變的。同時(shí)，公攤面積并不是越小越好的；

3、關(guān)于全裝修交付，由于并未給出實(shí)施的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則，因此落地的時(shí)間未定。根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，由于期房銷售制度，買賣雙方對(duì)于最終交付時(shí)裝修品質(zhì)會(huì)存在一定矛盾。

某券商房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是趨勢(shì)，但不會(huì)一刀切，有可能先設(shè)立試點(diǎn)地區(qū)看實(shí)施效果。

對(duì)開(kāi)發(fā)商及對(duì)市場(chǎng)的影響，他認(rèn)為只要不一刀切就影響不大，因?yàn)橹貞c長(zhǎng)期采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)也沒(méi)見(jiàn)什么變化，核心影響因素還是土地供應(yīng)能帶來(lái)多少住房供應(yīng)。但是，對(duì)于一些不規(guī)范的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去擼羊毛的日子沒(méi)有了。他也肯定了這條政策的積極意義，可以加大行業(yè)透明度、規(guī)范度，要保證開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，打擊不合理暴利。

短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)大變化？

有房地產(chǎn)行業(yè)分析直言，這一政策短期內(nèi)不會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)很大的變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

另外，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)；

2、從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常?。?/p>

3、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益；

4、羊毛出在羊身上，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策；

5、從未來(lái)趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。

張大偉還認(rèn)為，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)稅征收無(wú)影響，國(guó)內(nèi)房屋交易的稅基是以總價(jià)評(píng)估，對(duì)于140平米或90平米的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

僅為工程設(shè)計(jì)規(guī)范？

不過(guò)，民生證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師由子沛的觀點(diǎn)截然不同，他認(rèn)為此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不宜過(guò)度解讀。

住建部官網(wǎng)也明確表示，工程規(guī)范是開(kāi)展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

由子沛說(shuō)，該征求意見(jiàn)稿通篇都是在講工程規(guī)范的，而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對(duì)設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿的起草說(shuō)明中，起草單位包括：中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院有限公司、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、建研科技股份有限公司、中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院、中國(guó)市政工程華北設(shè)計(jì)研究總院、中國(guó)建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司、龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司、中國(guó)中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司、西安建筑科技大學(xué)、重慶大學(xué)、黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院、上海建工集團(tuán)、北京建筑大學(xué)。

由子沛還介紹，2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。也就是說(shuō)，法律規(guī)定是兩種方式都可以，并無(wú)強(qiáng)制要求。

證券時(shí)報(bào) 于德江（封面圖來(lái)源于攝圖網(wǎng)）