每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

1月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2018年1～12月全國房地產開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1～12月，全國房地產開發(fā)投資120264億元，同比增長9.5%，增速比上期回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。12月份，房地產開發(fā)景氣指數（簡稱國房景氣指數）為101.85，比11月份回落0.09點，已是連續(xù)第三個月回調。

圖片來源：國家統(tǒng)計局官網

2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，分別比上年增長1.3%和12.2%。

“全國商品房銷售再次刷新了歷史房地產銷售紀錄，12月單月銷售也刷新了歷史記錄。”中原地產首席分析師張大偉指出，“除非出現突然的政策轉向，否則2018年的房地產銷售紀錄很難被打破。從2018年最后幾個月的銷售數據看，市場上漲已經乏力，樓市拐點已經出現。”

歷史上首次單月銷售2萬億

根據國家統(tǒng)計局公布的近四年全國房地產開發(fā)投資數據：

2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，銷售額87281億元；

2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，銷售額117627億元；

2017年，全國商品房銷售面積169408萬平方米，銷售額133701億元；

2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元。

在房企年末銷售沖刺下，2018年12月也刷新了單月市場銷售面積和銷售額的紀錄，并首次單月銷售2萬億元（1～11月商品房銷售額129508億元）。從區(qū)域看，中西部面積銷售上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。

張大偉認為：“二三線線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然以去庫存為主。從全國市場看，雖然分化趨勢持續(xù)，但上漲依然是主流。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。”

觀察2018年市場走勢，已連續(xù)多月出現漲幅明顯放緩趨勢，盡管12月經短期沖刺銷售有所上行，但從9～11月的同比看，已經出現了成交面積的明顯同比下調。“市場高峰已過，漲幅明顯放緩，2019年下調難免。”張大偉說。

土地購置數據下調

2018年，全國房地產開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1～11月回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。

其中，住宅投資占房地產開發(fā)投資的70.8%，為85192億元，增長13.4%，比1～11月回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。

分區(qū)域來看，中部區(qū)域拉低了全國平均數據。中部地區(qū)投資25180億元，增長5.4%，增速比1～11月回落0.5%；東部地區(qū)房地產開發(fā)投資64355億元，比上年增長10.9%，增速回落0.4個百分點；西部地區(qū)及東北部地區(qū)投資增速繼續(xù)提高：西部地區(qū)為26009億元，增長8.9%，增速提高0.7個百分點；東北地區(qū)投資4720億元，增長17.5%，增速提高1.3個百分點。

除中部區(qū)域外，全國房地產開發(fā)投資依然處于高位，但值得注意的是，全國土地購置量價雙雙出現下調。

2018年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1～11月份回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1～11月份回落2.2個百分點，比上年回落31.4個百分點。

“2019年如果政策不變，市場將出現明顯調整。”張大偉預測。

銷售處高位支撐房企資金鏈

2018年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，但增速比1～11月份回落1.2%，比上年回落1.8%。

與1～11月數據相比，房企國內貸款、利用外資等降幅進一步擴大；自籌資金、定金及預收款增幅放緩。房地產開發(fā)企業(yè)2018年國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

張大偉認為，銷售處于高位支撐了房地產企業(yè)的資金鏈。房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行，部分市場的非理性購房得到了抑制。

對于房地產開發(fā)貸款余額上漲迅速，他指出，主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯收緊。房地產降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)平穩(wěn)，房企資金壓力依然較大。